Propiedades de inversión para entender la nic 40 y la nif c-17

En el dinámico panorama empresarial actual, las empresas buscan no solo operar eficientemente, sino también generar inversiones en activos que les permitan obtener mejores flujos de efectivo o aumentar el valor de su negocio. Para asegurar la transparencia y precisión de la información financiera, las normas contables se adaptan constantemente a estas nuevas realidades.

Las propiedades de inversión son bienes inmuebles (terrenos, edificios o partes de edificios) que se mantienen para generar rentas, plusvalías o ambas. Estas propiedades, al generar ingresos y aumentar su valor con el tiempo, se convierten en activos que generan riqueza de manera constante.

Definición y Características de una Propiedad de Inversión

Para ser considerada una propiedad de inversión, un bien inmueble debe cumplir con los siguientes requisitos:

• Ser un bien inmueble (terrenos o edificios).
• Destinado a obtener rentas por operaciones de arrendamiento a terceros o para generar plusvalías por su venta y disposición en el curso ordinario de las operaciones.
• No se utilizan en la producción o suministro de bienes o servicios ni para fines administrativos.

Las propiedades de inversión pueden ser de propiedad de la entidad o ser tomadas en arrendamiento financiero. En ambos casos, se busca generar rentas y plusvalías a partir de estos activos.

Es importante destacar que una propiedad de inversión es una forma indirecta de proveer un servicio. Se invierte para adquirir infraestructuras que empresas o individuos necesitan para operar. A esto se le conoce como “arrendamiento operativo”, ya que el inmueble se arrienda para que los inquilinos puedan desarrollar sus actividades.

Ejemplos de Propiedades de Inversión

A continuación, se presentan algunos ejemplos de propiedades de inversión:

• Un terreno que se tiene para la apreciación de capital por su generación de plusvalía a mediano plazo y no para venderse en el corto plazo dentro del curso ordinario de las actividades del negocio.
• Un edificio propiedad de la entidad que se mantiene para ganar plusvalía y mientras tanto está rentado, o está desocupado en espera de ser rentado, a otra entidad, a través de uno o más arrendamientos operativos.
• Un inmueble que está siendo construido o mejorado para mantenerlo en el futuro como una propiedad de inversión.

Ejemplos de lo que NO es considerado Propiedad de Inversión

Es importante diferenciar las propiedades de inversión de otros tipos de bienes inmuebles. Los siguientes ejemplos no se consideran propiedades de inversión:

• Inmuebles adquiridos o en proceso de construcción, con el propósito de venderlos en el curso normal del negocio como parte de las actividades primarias de la entidad.
• Propiedades ocupadas por la entidad, incluyendo, entre otras, las que se tienen en espera de que en el futuro sean usadas como propiedades ocupadas por la entidad; por ejemplo, terrenos que se tienen para construir en ellos una planta.
• Propiedades ocupadas por empleados de la entidad (paguen o no rentas a precio de mercado).
• Propiedades ocupadas por la entidad en espera de disponer de ellas.

Diferencia entre Propiedad de Inversión y Propiedad de Planta y Equipo

La diferencia entre una propiedad de inversión y una propiedad de planta o equipo no radica en las características físicas de la propiedad, sino en su uso. Al comprar una propiedad de inversión, se busca obtener renta, aumentar la riqueza personal y producir un ingreso constante a través de la plusvalía. En cambio, al adquirir una propiedad planta o equipos, se busca facilitar las actividades operativas y administrativas de la entidad.

En resumen:

• Una propiedad de inversión se refiere a una propiedad que se utilizará para un arrendamiento operativo. Puede tratarse de un inmueble (oficina o vivienda, principalmente), maquinarias o terrenos; siempre que estos no sean para uso personal o corporativo, sino para arrendarlos a otras personas o empresas.
• Un activo de planta o de equipos es aquella que se emplea para las labores operativas o administrativas. También, puede referirse a una vivienda personal o a los equipos que se utilizan cotidianamente para la ejecución de las operaciones.

Norma Internacional de Contabilidad NIC 40: Propiedades de Inversión

La NIC 40: Propiedades de Inversión establece las normas para el tratamiento contable de las propiedades de inversión, incluyendo su reconocimiento, medición y revelación.

Objetivo de la NIC 40

El objetivo principal de la NIC 40 es prescribir el tratamiento contable de las propiedades de inversión y las exigencias de revelación de información correspondientes.

Alcance de la NIC 40

La NIC 40 es aplicable al reconocimiento, medición y revelación de información de las propiedades de inversión. Esto incluye la medición en los estados financieros de un arrendatario, de los derechos sobre una propiedad mantenida en régimen de arrendamiento financiero que se contabilice como un arrendamiento operativo. También se aplicará para la medición en los estados financieros de un arrendador, de las propiedades de inversión arrendadas en régimen de arrendamiento operativo.

La NIC 40 no trata los problemas cubiertos en la NIC 17 Arrendamientos, entre los que se incluyen:

• Clasificación de los arrendamientos como arrendamientos financieros u operativos.
• Reconocimiento de las rentas por arrendamiento de inversiones inmobiliarias.
• Valoración, en los estados financieros del arrendatario, de los derechos sobre inmuebles mantenidos en régimen arrendamiento operativo.
• Valoración, en los estados financieros del arrendador, de su inversión neta en un arrendamiento financiero.
• Contabilización de las transacciones de venta con arrendamiento posterior.
• Información a revelar sobre arrendamientos financieros y operativos.

Esta Norma no será de aplicación a:

• Los activos biológicos relacionados con la actividad agrícola.
• Las inversiones en derechos mineros, exploración y extracción de minerales, petróleo, gas natural y otros recursos no renovables similares.

Reconocimiento de las Propiedades de Inversión

Las inversiones inmobiliarias se reconocerán como activos cuando, y sólo cuando:

• Sea probable que los beneficios económicos futuros que estén asociados con tales inversiones inmobiliarias fluyan hacia la entidad.
• El coste de las inversiones inmobiliarias pueda ser valorado de forma fiable.

Según este criterio de reconocimiento, la entidad evaluará todos los costes de sus inversiones inmobiliarias, en el momento en que incurra en ellos. Estos costes comprenderán tanto aquéllos en que se ha incurrido inicialmente para adquirir o construir una partida de inmuebles, como los costes incurridos posteriormente para añadir, sustituir parte o mantener el elemento correspondiente.

Medición/Valoración en el Reconocimiento

Las inversiones inmobiliarias se valorarán inicialmente al coste. Los costes asociados a la transacción se incluirán en la valoración inicial.

El coste de adquisición de una inversión inmobiliaria comprenderá su precio de compra y cualquier desembolso directamente atribuible. Los desembolsos directamente atribuibles incluyen, por ejemplo, honorarios profesionales por servicios legales, impuestos por traspaso de las propiedades y otros costes asociados a la transacción.

El coste de una inversión inmobiliaria no se incrementará por:

• Los costes de puesta en marcha (a menos que sean necesarios para poner el inmueble en condiciones de uso).
• Las pérdidas iniciales de explotación en las que se incurra antes de que la inversión inmobiliaria alcance el nivel esperado de ocupación.
• Las cuantías anormales de desperdicios, de mano de obra u otros recursos incurridos en la construcción o desarrollo del inmueble.

Medición/Valoración Posterior al Reconocimiento

La NIC 40 requiere que todas las entidades determinen el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias para propósitos de valoración (modelo del valor razonable) o revelación (modelo del coste).

Se recomienda a las entidades, pero no se les obliga, a determinar el valor razonable de sus inversiones inmobiliarias a partir de una tasación practicada por un experto independiente cualificado profesionalmente y una experiencia reciente en la localidad y en el tipo de inversión inmobiliaria que está siendo valorado.

La entidad puede:

• Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas sus inversiones inmobiliarias que sirvan de garantía a pasivos en los que se pague un rendimiento ligado directamente al valor razonable, o a la rentabilidad, de los activos específicos que se estén incluidos en dichas inversiones inmobiliarias.
• Escoger entre el modelo del valor razonable y el modelo del coste para todas las demás inversiones inmobiliarias, con independencia de la elección realizada en el apartado (a) anterior.

Información a Revelar

Las revelaciones presentadas a continuación son de aplicación en adición a las mencionadas en la NIC 17, Arrendamientos. De acuerdo con la NIC 17, el dueño de las propiedades de inversión incluirá las revelaciones correspondientes al arrendador respecto a los arrendamientos operativos.

De acuerdo con la misma NIC 17, una empresa que tenga propiedades de inversión sometidas a arrendamiento financiero, incluirá las revelaciones al respecto correspondientes al arrendatario, así como las revelaciones correspondientes al arrendador, en lo referente a cualquier arrendamiento operativo que haya otorgado la empresa.

Una empresa debe revelar:

• Cuando la clasificación resulte difícil, los criterios desarrollados por la empresa para distinguir las propiedades de inversión de las propiedades ocupadas por el dueño y de las propiedades que se tienen para venderse en el curso normal de las operaciones del negocio.
• Los métodos y suposiciones importantes aplicados en la determinación del valor razonable de propiedades de inversión incluyendo una declaración que indique si la determinación del valor razonable fue hecha a partir en evidencias del mercado o se tomó más en cuenta otros factores (que deben ser revelados por la empresa) en virtud de la naturaleza de las propiedades y la falta de datos comparables de mercado.
• La medida en que el valor razonable de las propiedades de inversión (tal y como han sido medidas o reveladas en los estados financieros) está basado en una tasación hecha por un perito valuador que tenga una capacidad profesional reconocida y una experiencia reciente en la localidad y categoría de las propiedades de inversión objeto de la valuación; por otra parte, en caso de que no hubiera habido tal valuación, este hecho se debe también revelar.
• Las cifras incluidas en el estado de resultados por:
• Ingresos derivados de rentas provenientes de las propiedades de inversión;
• Gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que generaron ingresos por rentas durante el periodo.
• Los gastos directos de operación (incluyendo reparaciones y mantenimiento) relacionados con las propiedades de inversión que no generaron ingresos en concepto de rentas durante el periodo.
• La existencia y monto de restricciones en la realización de las propiedades de inversión o en la remisión de las ganancias y los recursos obtenidos en su desapropiación.
• Las obligaciones contractuales importantes para la adquisición, construcción o desarrollo de propiedades de inversión, o por concepto de reparaciones, mantenimiento o mejoras.

Aplicación de la NIC 40 en México: La NIF C-17

En México, la NIF C-17: Propiedades de Inversión, emitida por el CINIF, establece las normas para el tratamiento contable de las propiedades de inversión en el país.

La NIF C-17 converge con la NIC 40: Propiedades de Inversión, pero introduce algunas diferencias clave.

Diferencias entre la NIC 40 y la NIF C-17

• La NIC 40 menciona que las propiedades de inversión se mantienen para tres posibles propósitos: 1) ganar rentas 2) ganar por apreciación del capital o 3) para ambos propósitos. La NIF C-17 no incluye el tercer propósito.
• La NIC 40 permite valuar a su valor razonable o a su costo de adquisición. La NIF C-17 no permite que las propiedades para ganar rentas se valúen a su valor razonable.
• La NIC 40 establece que en el caso de optar por el valor razonable el efecto de las variaciones debe reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo. La NIF C-17 establece que dicho efecto derivado de las variaciones en el valor razonable debe reconocerse como otro resultado integral (ORI).
• La NIC 40 establece que una entidad puede valuar a su valor razonable un derecho de uso relacionado con una propiedad de inversión.

Objetivo de la NIF C-17

El objetivo de la NIF C-17 es establecer las normas de valuación, presentación y revelación para el reconocimiento de las propiedades de inversión en los estados financieros de una entidad.

Alcance de la NIF C-17

Las disposiciones de la NIF C-17 son aplicables a todas las propiedades de inversión de entidades que emiten estados financieros en los términos establecidos en la NIF A-3: Necesidades de los usuarios y objetivos de los estados financieros.

Esta NIF no es aplicable a:

• Los activos que una entidad mantiene como parte de un modelo de negocio cuyo objetivo es sólo generar ingresos por rentas bajo cualquier tipo de contrato de arrendamiento, cuando esta es la actividad primaria de la entidad.
• Los activos por derecho de uso que tiene un arrendatario, sin importar que sean sobre terrenos o edificios.
• Los activos biológicos relacionados con las actividades agropecuarias, los cuales son tratados en la NIF E-1: Actividades agropecuarias.
• Los activos relacionados con la minería y la extracción de petróleo, gas natural y recursos no renovables similares.
• Las propiedades ocupadas por la entidad para la producción, el suministro de bienes o servicios, para fines administrativos o mantenidas para su venta en el curso ordinario del negocio.

Reconocimiento de las Propiedades de Inversión

Las propiedades de inversión se reconocen cuando se cumplen los elementos de la definición de activo.

Una propiedad de inversión debe darse de baja cuando:

• La entidad pierde el control sobre la misma, lo cual ocurre cuando la vende o la transfiere a un arrendatario en un esquema de arrendamiento financiero.
• Cuando queda permanentemente retirada de uso y no se esperan beneficios económicos futuros procedentes de su disposición.

Medición/Valoración Inicial

Las propiedades de inversión deben valorarse inicialmente a su costo de adquisición, el cual incluye el precio de adquisición, pago de honorarios, impuestos, otros costos, los costos incurridos para dejar el inmueble en condiciones para generar beneficios, los costos asociados con el retiro del activo y, en su caso, el resultado integral de financiamiento.

Medición/Valoración Posterior

En su reconocimiento posterior, la entidad puede elegir para evaluar las propiedades entre utilizar el “modelo del costo” o el “modelo del valor razonable”.

En el modelo del valor razonable, una entidad debe valuar, sus propiedades de inversión conforme a lo establecido en la NIF B-17, las pérdidas o ganancias deben de reconocerse en la utilidad o pérdida neta del periodo (UPN) como otro resultado integral, no deben depreciarse, no duplicar el reconocimiento de activos; si no puede determinarse el valor razonable de manera confiable, debe valorarse a su costo de adquisición y, continuar valuando la propiedad de inversión a su valor razonable hasta que se disponga.

En el modelo del costo, aplicar lo establecido en la NIF C-6 “Propiedades, Planta y Equipo” o lo establecido en la NIF B-11 “Disposición de activos de larga duración y operaciones discontinuadas”.

En el modelo del costo, los traspasos de las propiedades de inversión no deben de modificar el valor neto en libros; en el modelo del valor razonable se reconoce como el costo asumido, el valor que se tenía a la fecha del traspaso. Cuando una propiedad ocupada se convertirá en propiedad de inversión a su valor razonable, al momento del cambio, debe de reconocer cualquier diferencia en la utilidad o pérdida neta del ejercicio.

Normas de Presentación

Las normas de presentación de la NIF C-17 establecen que:

• En el Balance general, presentarse como activo a largo plazo en un rubro llamado “Propiedades de Inversión”.
• Presentarse en el Estado de resultados integral.
• Las propiedades valuadas a su valor razonable, presentar en la UPN los cambios por valuación a su valor razonable, y en su caso, los ingresos por arrendamiento y ganancias o pérdidas por disposición de propiedades de inversión.
• Las propiedades valuadas al costo, presentar en la utilidad o pérdida del periodo los ingresos por rentas, los gastos por depreciación y pérdidas por deterioro y, de existir, la ganancia o pérdida por disposición de propiedades de inversión.

Normas de Revelación

Las normas de revelación de la NIF C-17 requieren que se describa en notas a los estados financieros:

• Las clases de propiedades de inversión
• El modelo adoptado para valuar
• Los criterios utilizados para distinguir las propiedades
• En caso de valor razonable, el perito independiente o en su caso quien realizó la evaluación
• Las cifras incluidas en la UPN
• Las restricciones para su disposición
• Las obligaciones contractuales de las propiedades de inversión
• En el modelo del valor razonable, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo y, cuando el ajuste por valor razonable sea significativo, revelar las diferencias antes de ajustar contra lo incluido en los estados financieros.
• En el modelo del costo, revelar los métodos de depreciación, la vida útil, revelar los movimientos desde el inicio y hasta el final del periodo, el valor bruto, la depreciación acumulada y las pérdidas por deterioro.

Las propiedades de inversión representan una estrategia importante para generar ingresos y aumentar la riqueza. Comprender la NIC 40 y la NIF C-17 es esencial para contabilizar correctamente estos activos y asegurar la transparencia de la información financiera. La correcta aplicación de estas normas permite a las empresas presentar de manera clara y precisa sus estados financieros, facilitando la toma de decisiones por parte de los stakeholders.

Si quieres conocer otros artículos parecidos a Propiedades de inversión para entender la nic 40 y la nif c-17 puedes visitar la categoría Finanzas / Inversiones.