Invertir en propiedades: 15 razones para considerar esta opción

¿Te gustaría rentabilizar tus ahorros? ¿Quieres proteger tu dinero de la inflación? ¿Piensas en dejar un patrimonio a tus hijos? ¿Tienes miedo o preocupación por tu jubilación?

Si te identifican algunas de estas preguntas o similares, creemos que deberías poner atención a este material que hemos preparado para ti.

Y es que las redes sociales están sobrecargadas de anuncios que ofrecen el cómo, dónde y cuándo: “¡Cómo comprar departamentos que se pagan solos!”, “¡Te invitamos a este workshop inmobiliario!”, “¡Oportunidad única con ubicación inigualable!”, “¡El momento de invertir es hoy!”. Pero, ¿te has puesto a pensar el “por qué”?. Después de todo, la inversión inmobiliaria es un tema serio que involucra importantes sumas de dinero, y sin duda no es lo mismo que comprar algo por internet.

Comprendemos tu inquietud, quieres tomarte las cosas con calma y revisar bien cuáles serían los beneficios de todo esto para saber si vale realmente la pena. Después de todo, “soy yo quien se va a endeudar” debes pensar….

Por eso, hemos creado este completo contenido, en donde revisamos las 15 principales razones de por qué invertir en propiedades pueda realmente ser una buena idea para ti.

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Sin más que agregar, aquí te dejamos 15 razones que hacen de la inversión en propiedades una excelente idea. ¡Esperamos que lo disfrutes! Lo hicimos con mucho cariño entre todos los del equipo y, aquí entre nosotros, nos quedó muy bueno.

¿Qué tipo de propiedad es mejor para invertir?

Existen varios tipos de propiedades que pueden ser rentables para inversores inmobiliarios, pero algunas destacan por su potencial de flujo de caja positivo. Aquí te presentamos las mejores opciones:

Viviendas multifamiliares

Las viviendas multifamiliares son una excelente opción para los nuevos inversores. Son populares por varios motivos:

• Demanda de alquiler consistente: Las personas siempre necesitan un lugar para vivir y la demanda de alquiler suele ser más constante en los mercados que otros tipos de bienes raíces. Las tasas de vacantes suelen ser más bajas que en otras propiedades comerciales.
• Potencial de crecimiento de ingresos: Las propiedades multifamiliares pueden generar ingresos de alquiler que aumentan con la inflación a lo largo del tiempo mediante el aumento de las rentas. Más unidades significan más potencial de ingresos por alquiler.
• Costos de compra más bajos: El precio de compra por unidad tiende a ser más bajo para un apartamento de 100 unidades que para la compra de 100 viviendas unifamiliares. Hay algunas economías de escala.
• Eficiencias de gestión: Una sola ubicación e instalaciones comunes permiten eficiencias operativas en comparación con los alquileres unifamiliares dispersos. Centralizar el mantenimiento y la gestión es más fácil.
• Ventajas de financiación: Los compradores de viviendas multifamiliares a menudo pueden hacer menos dinero, utilizar plazos de deuda comerciales y obtener mejores tipos de interés que con las viviendas unifamiliares.
• Beneficios fiscales: La depreciación, las deducciones por gastos operativos y las intercambios 1031 ayudan a diferir/reducir las facturas fiscales para multifamiliares de estilo comercial.

Para los inversores que quieren escalar más allá de los alquileres unifamiliares, las propiedades multifamiliares proporcionan una forma de construir una cartera generadora de ingresos más grande a partir de menos, pero de mayor valor, compras de propiedades. La gestión sin intervención, el crecimiento de los ingresos, el apalancamiento y las ventajas fiscales la convierten en un sector atractivo.

House Hacking

El house hacking es una estrategia de inversión inmobiliaria en la que el inversor vive en una unidad de una propiedad multifamiliar y alquila las otras unidades. Esto les permite vivir por un coste bajo o nulo mientras generan ingresos de alquiler de los inquilinos. Aquí tienes una breve descripción general de house hacking y por qué se encuentra entre las mejores propiedades de ingresos:

• Bajo pago inicial: Un propietario-ocupante a menudo sólo necesita hacer un pago inicial del 3-5% para un préstamo FHA en lugar del 15-20% que normalmente se requiere para las propiedades de inversión. Esto permite invertir en bienes raíces con menos capital.
• Hipoteca ayudada por los ingresos de alquiler: Dado que el alquiler de las otras unidades ayuda a cubrir la hipoteca, los costes de vivienda de bolsillo para el inversor se reducen o eliminan. Esto mejora el flujo de caja.
• Ventajas fiscales: Los gastos asociados con las unidades de alquiler pueden deducirse, y la depreciación reduce aún más los ingresos imponibles por alquiler. La reducción de los ingresos imponibles ayuda a los inversores al principio de sus carreras, cuando los ingresos son más altos.
• Ahorros forzosos y creación de riqueza: El pago mensual del principal de la hipoteca genera capital, actuando como una cuenta de ahorro forzosa. La apreciación a lo largo del tiempo aumenta el patrimonio neto.
• Mejores condiciones de financiación: Las propiedades multifamiliares de propiedad ocupada a menudo califican para mejores condiciones de préstamo que las propiedades de inversión no ocupadas por el propietario. Al vivir en el lugar, los house hackers se benefician de la reducción de los costes de vida y la aceleración de la creación de riqueza desde el principio.

Los dos componentes de vivienda e inversión hacen que el house hacking sea popular entre los inversores inmobiliarios primerizos o en etapas tempranas.

REITs

Un REIT, o Real Estate Investment Trust, proporciona una forma para que los individuos inviertan en bienes raíces que generan ingresos sin tener que comprar, gestionar o financiar propiedades por sí mismos. Aquí tienes una breve descripción general de por qué los REIT pueden ser una buena inversión inmobiliaria:

• Gestión profesional: Los REIT compran y operan varios tipos de propiedades. Proporcionan la experiencia en gestión institucional que a menudo falta a los inversores individuales.
• Enfoque en los ingresos: Los REIT deben pagar el 90% de los ingresos gravables como dividendos a los accionistas. Esto proporciona ingresos estables para los inversores.
• Diversificación del mercado: Muchos REIT tienen carteras diversas con cientos de propiedades en sectores como apartamentos, oficinas, centros comerciales y almacenes.
• Liquidez: Como valores que cotizan en bolsa en las bolsas de valores, las acciones de los REIT pueden comprarse y venderse fácilmente.
• Umbral de inversión bajo: Por unos pocos cientos de dólares, un inversor puede obtener exposición a carteras de propiedades de varios millones de dólares.
• Ventajas fiscales: Los dividendos de los REIT a menudo califican para tipos impositivos preferenciales en ciertos períodos de posesión.

Para una inversión inmobiliaria sin intervención, los REIT ofrecen un fácil acceso a propiedades generadoras de ingresos junto con la comodidad y la liquidez de las acciones. Sus importantes tenencias de propiedades, la gestión profesional y el enfoque en las distribuciones pueden proporcionar una buena diversificación y rentabilidad.

Viviendas unifamiliares independientes

Invertir en viviendas unifamiliares independientes implica comprar casas independientes y alquilarlas a inquilinos. Aquí tienes una breve descripción general de por qué pueden ser inversiones de alquiler atractivas:

• Potencial de apreciación: La vivienda unifamiliar a menudo se aprecia más rápido que la inflación a lo largo del tiempo, lo que permite a los inversores crear riqueza a largo plazo.
• Posibilidad de añadir valor: Los inversores pueden crear valor a través de renovaciones y reparaciones que permitan aumentar las rentas.
• Beneficios fiscales: Los gastos como los impuestos sobre la propiedad, el mantenimiento y los intereses hipotecarios pueden deducirse para compensar los ingresos imponibles por alquiler.
• Acceso a préstamos: La financiación es más fácil de obtener para las viviendas unifamiliares estándar que para otras propiedades comerciales.
• Estrategias de salida flexibles: Las propiedades pueden venderse, intercambiarse mediante intercambios 1031 o refinanciarse gracias a la alta liquidez.
• Menor rotación de inquilinos: Los inquilinos suelen alquilar casas durante periodos más largos que los apartamentos. Esto reduce las tasas de vacantes y los costes de sustitución.

Aunque las casas independientes requieren una gestión activa por parte del propietario, el potencial de creación de riqueza a través de la apreciación las convierte en una pieza fundamental para muchos inversores inmobiliarios. Maximizando los ingresos operativos y aprovechando las ventajas fiscales, los inversores inteligentes pueden obtener fuertes rentabilidades en las casas compradas a buenas valoraciones.

Viviendas móviles

Invertir en viviendas móviles implica comprar unidades de vivienda prefabricadas y el terreno en el que se encuentran, y luego alquilarlas a inquilinos. Aquí tienes un breve resumen de por qué se encuentran entre las mejores propiedades de ingresos:

• Costos de compra más bajos: Las viviendas móviles son menos costosas de comprar que las casas unifamiliares típicas, lo que permite a los inversores entrar en el mercado con menos capital inicial.
• Vivienda asequible: Existe una gran demanda por parte de los inquilinos que buscan opciones de vivienda asequibles. Las tasas de vacantes tienden a ser más bajas que en los alquileres estándar.
• Flujos de caja estables: Si bien la apreciación se retrasa con respecto a las casas estándar, el flujo de caja mensual es la principal rentabilidad.
• Menos mantenimiento: Las técnicas de construcción y los espacios más pequeños hacen que los costes de mantenimiento sean más bajos que en los alquileres unifamiliares tradicionales.
• Base de inquilinos estable: Los contratos de alquiler más largos son comunes en los parques de casas móviles, lo que reduce los costes de rotación. Los jubilados a menudo crean una ocupación constante.

Los menores costes de inicio, combinados con una sólida rentabilidad continua del alquiler, hacen que los parques de casas móviles valgan la pena para los inversores que se sientan cómodos con la dinámica de la vivienda prefabricada. Si bien la apreciación del capital es inferior a otras opciones, el flujo de caja a corto plazo puede proporcionar buenas rentabilidades recurrentes. Con la propiedad y los inquilinos adecuados, también pueden ser una inversión bastante sin intervención. Las rentabilidades dependen en última instancia de la compra a una valoración atractiva.

Alquileres de Airbnb

Invertir en Airbnbs implica utilizar la popular plataforma de alquiler vacacional para generar ingresos de los huéspedes a corto plazo en lugar de los inquilinos a largo plazo. Aquí tienes un breve resumen de por qué los Airbnbs pueden ofrecer fuertes rentabilidades:

• Precios nocturnos más altos: Airbnb permite cobrar precios similares a los de un hotel que superan con creces las rentas mensuales, con precios dinámicos para captar la demanda máxima de viajes.
• Utiliza el stock de vivienda existente: Convertir las viviendas actuales o las segundas viviendas infrautilizadas permite aprovechar la demanda de Airbnb.
• Menor riesgo de vacantes: Los viajeros de fin de semana y estacionales proporcionan más reservas constantes que depender de los inquilinos a tiempo completo.
• Diseño y comodidades por adelantado: Al diseñar unidades para la experiencia a corto plazo, se pueden cobrar alquileres más altos.
• Potencial de modelo híbrido: Las propiedades aún pueden alquilarse tradicionalmente durante los periodos de menor reserva para gestionar el flujo de caja.
• Escalabilidad: Una vez que los sistemas están en su lugar, la gestión de múltiples unidades se ha vuelto más fácil de escalar.

Para los inversores que pueden aprovechar la demanda de alternativas de alojamiento, Airbnb proporciona una forma de maximizar las rentabilidades más allá de las normas de los alquileres de compra y retención a largo plazo. Sin embargo, se requiere un esfuerzo práctico, desde garantizar el cumplimiento de las normas hasta gestionar la rápida rotación de inquilinos.

Factores clave a considerar para las mejores propiedades de ingresos

Aquí tienes una breve comparación de las mejores propiedades de ingresos para principiantes en función de factores clave:

El punto de entrada óptimo difiere en función del capital, la tolerancia al riesgo, los niveles de esfuerzo deseados y la capacidad del inversor para gestionar a los inquilinos o las propiedades. Sin embargo, cada opción puede desempeñar un papel para el inversor inmobiliario adecuado en función de su perfil financiero y objetivos personales. Evaluar las compensaciones permite encontrar el ajuste adecuado cuando se trata de las mejores propiedades de ingresos.

¿Qué tipo de propiedad de alquiler es más rentable?

Basándonos en nuestra amplia investigación y experiencia en el trato con decenas de administradores de propiedades, el house hacking y las viviendas multifamiliares parecen ser las propiedades de alquiler más rentables para los inversores inmobiliarios principiantes.

Invertir en las mejores propiedades de ingresos

Para ser claros, existen muchos tipos de propiedades de ingresos en las que puedes invertir. Por ejemplo, puedes comprar/construir varias casas pequeñas y alquilarlas en Airbnb. Otra opción es comprar un almacén comercial, dividirlo y alquilar cada espacio a un pequeño negocio diferente.

Pero cuando empiezas, quieres invertir en propiedades que sean fáciles de entender y que no requieran una gran inversión inicial de efectivo, especialmente si estás invirtiendo por tu cuenta. Por eso, recomendamos que te quedes con una vivienda multifamiliar, una vivienda móvil o una vivienda unifamiliar que hayas conseguido a buen precio.

Lo más importante es pensar fuera de la caja. Los nuevos inversores están aprendiendo las reglas del juego y normalmente no tienen el flujo de caja que tienen los inversores más experimentados. Si bien esto puede ser una desventaja a la hora de comprar algunas propiedades, puedes convertirlo en una ventaja utilizando tu cerebro para encontrar algunas gemas pasadas por alto.

¿Cuáles son los mejores lugares para comprar propiedades de alquiler en 2024?

Los mejores lugares para comprar propiedades de alquiler en 2024 probablemente compartan algunos rasgos clave deseables, como:

• Un fuerte crecimiento del empleo y la inmigración: Se espera que Raleigh, Nashville, Austin y otros centros del sureste continúen atrayendo residentes con oportunidades de empleo, lo que impulsará la demanda de vivienda.
• Nuevas sedes o instalaciones de empleadores: Las áreas que atraen proyectos planificados importantes como Amazon HQ2 o construcciones del metaverso que traerán oleadas de nuevos trabajadores bien pagados que necesitan viviendas convenientes cerca.
• Políticas de desarrollo proactivas: Las ciudades que habilitan activamente nuevas construcciones tienen más probabilidades de contener los costes de vivienda, proporcionando una apreciación futura del alquiler. Los mercados con restricciones NIMBY se quedan atrás en la adición de oferta para satisfacer la demanda.
• Asequibilidad en áreas de alto crecimiento: Algunas ciudades secundarias adyacentes a las principales áreas metropolitanas caras, como las ciudades conmutables alrededor de LA/SF con precios de compra más bajos, pueden atraer inquilinos que se desplazan al trabajo y permitir mayores rendimientos futuros.
• Bajas tasas de vacantes y protecciones para los propietarios: Las áreas con un inventario de alquiler ya escaso y procesos de desalojo estrictos posicionan a los propietarios de forma favorable para mantener la ocupación alta mediante alternativas limitadas.

La demanda de compradores de alquiler de viviendas unifamiliares y multifamiliares se concentrará en áreas asequibles pero económicamente vibrantes. Aprovechar la información local permite encontrar mercados de oportunidades de bolsillo.

Consultas habituales

¿Qué tipo de propiedades de ingresos de alquiler son las mejores para los inversores primerizos?

Las mejores propiedades de ingresos tienen atributos fáciles de usar para principiantes, como bajo mantenimiento, financiación disponible y enfoque en el flujo de caja. Las propiedades multifamiliares, como apartamentos, casas adosadas, condominios e incluso viviendas para estudiantes, requieren menos esfuerzo diario por parte del propietario y permiten una propiedad sin intervención.

Los préstamos FHA permiten a los inversores comprar propiedades multifamiliares con sólo un 3,5% de pago inicial. Los pagos iniciales bajos son ideales para los nuevos inversores con menos capital. Para una exposición realmente pasiva, los fondos de inversión inmobiliaria proporcionan carteras preempaquetadas sin los costes ni la gestión de las propiedades directas.

Los puntos de entrada más fáciles dependen más de los ingresos existentes que de las ganancias futuras por ventas. Las opciones sin intervención mantienen más dinero en los bolsillos de los inversores.

¿Qué tipo de propiedad es la mejor inversión?

Las mejores propiedades de ingresos a menudo se reducen a la situación financiera personal del inversor, su apetito por el riesgo y su capacidad para asumir un papel de gestión activo. Sin embargo, en términos generales, una propiedad de inversión de alquiler ideal debería estar ubicada en una zona metropolitana de tamaño medio que experimente tanto crecimiento demográfico como laboral para garantizar una demanda continua de inquilinos.

Ya sea un edificio multifamiliar con economías de escala o una residencia unifamiliar llave en mano que requiere poca rehabilitación o mantenimiento, puede ayudarte a empezar bien. El alquiler debería estar cerca del transporte público o de los servicios del vecindario por los que los futuros inquilinos pagarán una prima por un acceso cómodo.

¿Cuál es un buen ROI en la inversión inmobiliaria?

Un buen retorno de la inversión (ROI) en bienes raíces depende en gran medida del tipo de propiedad, la ubicación, la financiación y otros factores. Utiliza las cifras que se indican a continuación como referencia general:

• Alquileres de viviendas unifamiliares: Apunta a un ROI de al menos un 8-12% sobre el capital invertido como un buen retorno para gestionar viviendas individuales.
• Unidades multifamiliares: Apunta a un ROI general del 10-15%+ a largo plazo a partir de la combinación de flujo de caja y apreciación.
• Alquileres a corto plazo: Pueden ver rentabilidades del 15%+, pero implican un esfuerzo continuo intensivo.
• REITs: Promedio de alrededor del 8-10%+ de ganancias históricas a largo plazo, equilibrando rentabilidades similares a las del mercado de valores e ingresos.

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