Invertir en pozo para comprar viviendas en construcción

Comprar una vivienda desde el pozo, es decir, en la etapa inicial de construcción, es una alternativa atractiva para quienes buscan adquirir un inmueble sin tener el dinero completo de inmediato. Esta opción generalmente permite pagar un anticipo y luego cuotas durante el desarrollo de la obra. Aunque el crédito hipotecario ha regresado para la compra de unidades usadas y a estrenar, las viviendas en pozo solo pueden adquirirse por ahora a través del blanqueo de capitales.

Ventajas de Invertir en Pozo

• Revaluación del activo a lo largo del tiempo: Invertir en una etapa temprana ofrece mayor probabilidad de obtener un mejor retorno debido a la naturaleza del mercado inmobiliario. La desregulación de los alquileres y la reaparición de créditos hipotecarios impulsan la revalorización.
• La compra en pozo se ha vuelto atractiva en tiempos de recesión porque ofrece financiación flexible adaptada al avance de obra.
• Recuperación de los negocios de renta: Se espera una mejora en los negocios relacionados con la renta de inmuebles, lo que agrega valor a la inversión.
• Oportunidad de financiamiento: Es posible adquirir una vivienda en pozo con financiamiento, ya sea a través del desarrollador, de manera incipiente con apoyo bancario, o una combinación de ambos.

Desventajas Potenciales de Invertir en Pozo

• Incremento de costos: La inflación y la volatilidad del tipo de cambio podrían aumentar los costos, afectando el valor final de la inversión.
• Demoras en la entrega: Existe el riesgo de retrasos en la entrega, lo que puede generar inconvenientes para los compradores.
• Competencia con el mercado de usados: Hay oportunidades en el mercado de viviendas de segunda mano con precios, productos y ubicaciones que pueden resultar más atractivas que los nuevos proyectos. Sin embargo, la financiación para esos casos suele ser limitada.

Beneficios Adicionales de Invertir en Pozo

• Precios más bajos: Generalmente se puede acceder a un precio significativamente menor al de una propiedad terminada.
• Participación en el diseño: Invertir en pozo brinda la oportunidad de participar en el diseño y personalización del departamento, maximizando el retorno de la inversión.

Desafíos de Invertir en Pozo

• Incertidumbre en la finalización del proyecto: Es fundamental evaluar la reputación del desarrollador y la solidez financiera del proyecto antes de comprometerse.
• Investigar proyectos anteriores del desarrollador puede proporcionar una idea precisa sobre la probabilidad de que el proyecto se complete según lo prometido.

Opciones de Financiamiento

Hay opciones de financiación que se extienden por el plazo de la obra, en general entre 24 y 30 meses, y otras que cuentan con hasta 60 cuotas, facilitando el acceso a la vivienda.

Demanda y Tendencias

Las unidades de 1 y 2 ambientes serán las más demandadas, ya que se ajustan mejor a los parámetros del blanqueo.

El blanqueo podría acelerar ventas de inmuebles en construcción, pero inicialmente no impactaría sobre los precios de viviendas en pozo.

Precios y Factores de Variación

En CABA, los precios por metro cuadrado varían sustancialmente según la demanda de las zonas: oscilan en promedio entre USD 300 en áreas menos demandadas y USD 400 en las más solicitadas.

Mientras que en GBA el costo por m2 oscila entre USD 150 por m2 promedio y puede subir a USD 200 en viviendas lujosas.

Costos Complementarios

Los gastos adicionales en la compra de una vivienda en pozo varían según la etapa: al firmar el boleto, se abona escribanía y parte del Impuesto de Sellos; al tomar posesión, los costos de equipamiento de zonas comunes; y en la escrituración, el saldo del Impuesto de Sellos y honorarios de la escribanía.

También es importante considerar las expensas de obra y la tasa de inscripción en el Registro de la Propiedad.

Recomendaciones para Invertir en Pozo

• Elegir proyectos en ubicaciones estratégicas con alto potencial de valorización.
• Contar con asesoramiento legal y financiero adecuado.
• Optar por planes de pago flexibles que se alineen con la capacidad financiera del comprador.
• Definir el objetivo de la inversión y elegir la mejor ubicación posible.
• Optar por proyectos diseñados por estudios de arquitectura con trayectoria.
• Analizar títulos de propiedad, aprobaciones y documentación del desarrollador.
• Cumplir con todas las normativas y garantizar transacciones claras.

Planes de Pago Escalonados

Los planes incluyen pagos escalonados distribuidos a lo largo del proceso de construcción. Una opción habitual es el plan 30/70, donde se abona el 30% del valor del inmueble al firmar el contrato y el 70% restante en cuotas durante la construcción o al finalizar el proyecto.

Evaluación de la Capacidad Financiera

Antes de comprometerse con un plan de financiación, es crucial que el comprador evalúe su capacidad financiera a largo plazo y considere tanto los pagos mensuales como el saldo final, así como todas las cláusulas y términos del contrato.

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