Con un precio inferior al de la inversión en viviendas, y con algunas ventajas asociadas como los reducidos gastos de mantenimiento y una alta demanda, invertir en plazas de garaje se ha convertido en una opción muy interesante para quienes quieren dar sus primeros pasos en el entorno de la inversión inmobiliaria, aunque realmente es un tipo de activo interesante para pequeños y grandes inversiones.
Para muchos expertos se trata de una inversión interesante por tener menos riesgos y ser más accesible que otros activos del mercado, pero antes de invertir tener claros una serie de factores clave. Para empezar, hay que analizar su ubicación, que es clave para poder analizar la demanda de plazas de garaje en la zona y calcular si el retorno de la inversión será o no interesante. Su localización también afectará a sus precios.
Asimismo, habrá que valorar su mantenimiento, ya que, aunque su gasto en este concepto es significativamente inferior al de una vivienda, deben conocerse los costes que soporta la comunidad y destinar un monto mensual a ellos. Además, habrá que estar preparado para posibles problemas o averías, aunque en este tipo de casos suelen ser mínimas y poco frecuentes.
El tercer factor importante a considerar es la normativa legal, si bien en este sentido nos encontramos con una gran diferencia con respecto a otro tipo de inmuebles, y es que el alquiler de espacios de estacionamiento se encuentra regulado por el Código Civil y no por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), por lo que la duración del contrato será establecida previo acuerdo entre las dos partes, propietario de la plaza y arrendatario.
Por otro lado, hay que tener en cuenta sus riesgos y gastos, como los cambios en los precios, el riesgo de impago de los inquilinos y la menor liquidez de este tipo de inversión. Además, habrá que hacer frente a diversos gastos, al tener que abonar los tributos correspondientes en el momento de su adquisición, e incluyendo este rendimiento al alquilar la plaza en la declaración de la Renta; y debiendo pagar el Impuesto de Bienes Inmuebles (IBI).
¿Es rentable invertir en plazas de garaje?
Vistos los factores a tener en cuenta para invertir en las plazas de garaje y sus posibles riesgos y gastos, podemos indicar que sí, es rentable invertir en plazas de garaje, aunque el generar una mayor o menor rentabilidad dependerá de su ubicación.
A su favor, juega que su precio es mucho más bajo que invertir en viviendas, además de que requieren de menos costes de mantenimiento, tienen una mayor capacidad para liquidar el activo y aseguran una rentabilidad más rápida, siempre y cuando su localización sea buena, especialmente en grandes ciudades.
Según diferentes estudios, la rentabilidad bruta de los garajes en España se sitúa en torno al 6% de medida, casi un punto más bajo que en las viviendas, pero a pesar de todo es una opción a considerar como activo de inversión.
Cómo tributa la compra de una plaza de garaje
Si estás interesado en comprar o vender una plaza de garaje, esta información te será de gran ayuda.
Gastos del vendedor
El vendedor es responsable de los siguientes gastos en la venta de una plaza de garaje:
- Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) , también conocido como plusvalía municipal
- Certificado de eficiencia energética
- Cancelación de posibles cargas
El Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana (IIVTNU) grava el incremento de valor que experimentan los terrenos de naturaleza urbana cuando se transmiten. El cálculo del IIVTNU depende del valor catastral del suelo y del tiempo que el vendedor ha sido propietario de la plaza de garaje. La plusvalía municipal debe ser pagada en el ayuntamiento correspondiente en un plazo máximo de 30 días hábiles desde la fecha de la venta.
Si la plaza de garaje forma parte de un edificio construido a partir de 2007, es obligatorio que el vendedor obtenga un certificado de eficiencia energética. Los gastos asociados a la obtención de este certificado corren por cuenta del vendedor.
Si la plaza de garaje tiene cargas, como una hipoteca, el vendedor debe cancelarlas antes de realizar la venta. Los gastos de cancelación y de la gestoría correspondiente serán responsabilidad del vendedor.
Gastos del comprador
El comprador debe hacer frente a los siguientes gastos en la compra de una plaza de garaje:
- Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP)
- Impuesto sobre el Valor Añadido (IVA)
- Gastos de notaría y registro
El Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) grava la transmisión de bienes inmuebles y se aplica cuando el vendedor no es un profesional del sector inmobiliario. El tipo impositivo del ITP varía según la comunidad autónoma y suele oscilar entre el 6% y el 10% del valor real de la plaza de garaje.
En el caso de que la compra de la plaza de garaje esté sujeto a IVA y no a ITP, la tasa estándar se pagará al 21%.
El comprador debe abonar los gastos notariales y registrales derivados de la escritura pública de compraventa y de la inscripción en el Registro de la Propiedad.
Cuánto puedo subir el alquiler de un garaje
Con el mercado inmobiliario en constante evolución y las políticas gubernamentales ajustándose a las necesidades económicas actuales, resulta crucial entender los nuevos límites establecidos para el alquiler y cómo se implementarán.
En 2024, los contratos de alquiler de vivienda ya no se actualizan directamente por el IPC, según se establece la nueva Ley de Vivienda y, a partir de 2025, lo harán por un nuevo índice de actualización que, según el texto del BOE, será “más estable que el IPC y también más bajo”. En este artículo analizamos la nueva normativa y cómo funciona el límite de la subida del alquiler.
La actualización de la renta del alquiler en 2024
La revisión del precio del alquiler se refiere a una estipulación regulada en la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU), la cual permite que, al completarse un año del contrato de alquiler, siempre y cuando este precepto esté acordado en dicho contrato, se realice un ajuste en el valor de la renta en función de las condiciones económicas actuales.
A pesar de que la LAU no especifica cuál sería el índice apropiado para llevar a cabo esta actualización, establece claramente que el incremento no podría ser superior al IPC (el índice de referencia para medir la inflación).
"En todo caso, el incremento producido como consecuencia de la actualización anual de la renta no podrá exceder del resultado de aplicar la variación porcentual experimentada por el Índice de Precios al Consumo a fecha de cada actualización, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato".
Según se ha establecido en la nueva Ley de Vivienda, a partir del 1 de enero de 2024 y hasta el 31 de diciembre de este año, la actualización del precio del alquiler seguirá siendo a partir de un tope establecido por el Gobierno, que durante este año será del 3%. Desde abril de 2022, la renovación anual de los contratos de alquiler de viviendas de larga duración ha estado topado por el Ejecutivo. Durante 2022 y 2023 fue del 2%.
Según la Ley de Vivienda, el aumento en la renta será el que se acuerde mediante un nuevo pacto entre las partes, con la restricción de que la variación anual de la renta no pueda superar el 3%. Este precepto se aplica de manera equitativa tanto a grandes propietarios de inmuebles, como a pequeños propietarios, y es independiente de si la vivienda está situada en una zona de alta tensión inmobiliaria o no.
¿Cuánto se puede subir el alquiler en 2024?
Si se logra establecer un pacto con el inquilino, se podrá subir el alquiler el porcentaje que ambos estimen. En caso de no haber consenso, no se podrá aumentar la renta por encima del 3%.
Para el primer caso, si, por ejemplo, firmamos un contrato de alquiler en junio de 2023 por una renta mensual de 000 euros, en mayo de 2024 se cumpliría la anualidad y el propietario aplicaría el porcentaje del IPC del mes anterior (mayo 2024) para actualizar el precio. Concretamente, el IPC de mayo fue de 3,6%, por lo que el arrendador subiría el alquiler 36 euros y la nueva cuota mensual sería de 036 euros.
En el caso de no alcanzar acuerdo, para el mismo ejemplo de 000 euros mensuales, la subida máxima del alquiler en 2024 será del 3%, lo que arroja un incremento de 30 euros al mes. Es decir, el precio actualizado será de 030 euros.
La subida del alquiler en 2025, ¿cómo será?
A partir del 1 de enero de 2025 entrará en vigor un nuevo índice para la actualización del precio de los alquileres, que tendrá como objetivo actualizar todas las rentas. Este nuevo índice se espera que sea más estable y que marque un crecimiento inferior al del Índice de Precios al Consumo (IPC).
La Ley de Vivienda en el Boletín Oficial del Estado (BOE) incluye en su Disposición final primera que, para prevenir aumentos desmesurados en las actualizaciones anuales de los contratos de alquiler de vivienda, se introducirá una nueva disposición adicional en la Ley de Arrendamientos Urbanos. Esta disposición encarga al INE la tarea de definir, antes de finalizar el año 2024, un nuevo índice de referencia para la actualización anual de los contratos de arrendamiento de vivienda.
Hasta que llegue ese momento, el funcionamiento de dicho índice son todo conjeturas, aunque se prevé que su funcionamiento será similar a la actualización de las rentas con el IPC vigente.
¿Cuánto puede subir el alquiler al renovar el contrato?
Hasta el 31 de diciembre de 2024, todos los contratos que se renueven no podrán subir su precio por encima del 3% de límite impuesto por el Gobierno. Para los contratos de alquiler que se actualicen con el IGC, se aplicará la variación anual del índice a fecha de cada revisión, tomando como mes de referencia para la actualización el que corresponda al último índice que estuviera publicado en la fecha de actualización del contrato.
Subida acumulativa en el precio del alquiler
Si en 2023 no se realizó una actualización en el precio del alquiler, el propietario podría aplicar un aumento acumulativo en 202Según el Código Civil, este incremento podría ser del 5%, sumando el 2% correspondiente al límite de 2023 y el 3% de 202Sin embargo, no se podrían reclamar los atrasos que hubiesen surgido por no haber aplicado las actualizaciones en el momento oportuno.
Limitación de la subida del alquiler en los nuevos contratos
Para los nuevos contratos de alquiler en zonas designadas como tensionadas, existen reglas específicas que varían en función de si el arrendador es un gran tenedor o no:
- Grandes tenedores: En zonas tensionadas, si eres un gran propietario (con más de 10 inmuebles urbanos), el precio del alquiler para nuevos contratos no puede exceder el máximo establecido por el Índice de Referencia. Además, no puede superar el precio que había en un contrato anterior, a menos que se ajuste por la actualización anual permitida, que para 2024 es del 3%. Se debe elegir el precio más bajo entre el anterior contrato y el Índice de Referencia, en beneficio del arrendatario.
- Pequeños propietarios: Si eres un pequeño propietario, el precio de un nuevo contrato no puede superar el del contrato anterior, con la misma excepción del incremento anual permitido del 3%. Sin embargo, este precio puede exceder el límite del Índice de Referencia.
- Viviendas que no han sido alquiladas en los últimos 5 años: El precio puede ajustarse al máximo del Índice de Referencia, si la zona está declarada como tensionada.
Fuera de las zonas tensionadas, el Índice de Precios de Referencia solo sirve como referencia informativa. El precio del alquiler se establecerá libremente entre arrendador y arrendatario, aunque las actualizaciones anuales de los contratos existentes seguirán limitadas a un máximo del 3% en 202
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