Invertir en pisos se ha convertido en una opción atractiva para muchos, pero es fundamental analizar la rentabilidad y el riesgo antes de tomar una decisión. En este artículo, exploraremos la rentabilidad actual del alquiler en España, cómo calcularla y las zonas con mayor potencial.
¿Qué rentabilidad tiene un piso?
La rentabilidad por alquiler de una vivienda en España alcanzó el 6,9% al cierre de 2021, según Idealista.com. Sin embargo, esta cifra puede variar significativamente según la ciudad y la zona. Las ciudades con mayor rentabilidad son Lleida (8,8%) y Murcia (8,1%), mientras que las más bajas son San Sebastián (3,7%) y Palma de Mallorca (4,5%).
La rentabilidad se calcula dividiendo el precio de alquiler anual entre el precio de compra. Por ejemplo, un piso que se alquile por 000 euros al mes (1000 euros al año) y se venda por 240.000 euros tendrá una rentabilidad del 5%. Esta es la rentabilidad bruta. Para calcular la rentabilidad neta, se deben restar los gastos anuales de la vivienda (suministros, impuestos, mantenimiento, intereses de la hipoteca, etc.).
Rentabilidad vs Riesgo
Es importante recordar que la rentabilidad va inversamente relacionada con el riesgo. Los activos más rentables suelen ser más arriesgados. En el caso de los pisos, el riesgo puede estar relacionado con:
- Fluctuaciones de precios en la zona.
- Liquidez del mercado inmobiliario.
- Riesgo de impago del inquilino.
Por ejemplo, un piso en una zona con alta demanda y precios elevados tendrá una rentabilidad menor, pero también un menor riesgo de fluctuaciones de precios o impagos. Un piso en una zona con menor demanda y precios más bajos puede tener una rentabilidad mayor, pero también un mayor riesgo.
Rentabilidad por alquiler por ciudades
La siguiente tabla muestra la rentabilidad bruta de la vivienda en las principales ciudades de España, según Bankinter y Idealista.com:
| Ciudad | Rentabilidad bruta (%) |
|---|---|
| Lleida | 8,8 |
| Murcia | 8,1 |
| Huelva | 7,9 |
| Santa Cruz de Tenerife | 7,5 |
| Almería | 6,9 |
| Madrid | 4,7 |
| Barcelona | 4,7 |
| San Sebastián | 3,7 |
| Palma | 4,5 |
| A Coruña | 4,6 |
| Ourense | 4,7 |
Es importante destacar que la rentabilidad puede variar considerablemente dentro de una misma ciudad, dependiendo del distrito y el barrio. Por ejemplo, en Madrid, la rentabilidad en Chamberí es menor que en Usera.
¿Cuánto se revaloriza un piso en 10 años?
El precio de la vivienda en venta en España ha subido un 29% en los últimos 10 años, según Fotocasa. Esto significa que un piso que costaba 13000 euros en 2014, cuesta ahora 17700 euros de media. Sin embargo, la revalorización no es uniforme en todo el país.
Las comunidades autónomas que más han visto crecer el precio de la vivienda en los últimos 10 años son Baleares (109%), Canarias (78%) y la Comunidad de Madrid (68%).
Entre las capitales de provincia, Palma de Mallorca (123%) y Málaga (107%) presentan los incrementos más abultados del precio de la vivienda de segunda mano. En tercer lugar se encuentra Madrid (82%), seguida de Valencia (66%) y Las Palmas de Gran Canaria (55%).
En el otro extremo, hay ocho capitales de provincia que han visto descender el precio de la vivienda en los últimos 10 años. La caída más acusada la presenta Zamora (-17%), seguida de Palencia (-11%), Jaén (-11%), Ciudad Real (-6%), Cáceres (-3%), Lugo (-2%), Ourense (-2%) y Salamanca (-1%).
Invertir en pisos puede ser una opción atractiva, pero es fundamental analizar la rentabilidad, el riesgo y la revalorización potencial de la vivienda antes de tomar una decisión. Es importante considerar la ciudad, el distrito, el barrio y el tipo de vivienda para obtener un análisis completo.
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