En un mercado inmobiliario dinámico como el argentino, invertir en hipotecas se presenta como una alternativa atractiva para generar rentabilidad y acceder a la propiedad. Pero antes de sumergirte en este entorno, es crucial comprender los conceptos básicos y los mecanismos que rigen este tipo de inversiones.
¿Qué es invertir en hipotecas?
Invertir en hipotecas implica adquirir un derecho de crédito hipotecario, convirtiéndote en el acreedor de una deuda hipotecaria. En otras palabras, prestas dinero a alguien que adquiere o reforma una vivienda, y a cambio recibes un interés por ese préstamo.
El capital de una hipoteca
El capital de una hipoteca es la cantidad de dinero que se solicita al banco para financiar la compra o reforma de un inmueble. En Argentina, los bancos suelen financiar hasta el 80% del valor de tasación de la vivienda, en el caso de ser la primera vivienda, y hasta el 70% si es la segunda. Sin embargo, existen hipotecas al 90% e incluso al 100% de financiación, en algunos casos.
¿Cuánto se puede pedir de capital (de una hipoteca)?
El monto máximo que se puede pedir dependerá del valor de tasación del inmueble, la capacidad de pago del solicitante y las políticas de cada entidad bancaria. En general, se recomienda contar con un capital propio para cubrir el 20% o 30% restante del valor de la vivienda, como una garantía para el banco.
Los intereses de una hipoteca
Los intereses de una hipoteca representan el beneficio económico que obtiene el banco por conceder el préstamo. Existen diferentes tipos de intereses que influyen en el costo total de la hipoteca:
Hipotecas según el tipo de interés
- Tipo fijo: El interés se mantiene constante durante toda la vida del préstamo, lo que permite calcular con precisión el monto de las cuotas mensuales.
- Tipo variable: El interés se ajusta periódicamente en función de un índice de referencia, como el Euríbor. Esto significa que las cuotas mensuales pueden fluctuar.
- Tipo mixto: Combina un período inicial de interés fijo con un período posterior de interés variable.
Cómo funciona una hipoteca en Argentina
En Argentina, la hipoteca funciona como una garantía que el propietario de un inmueble otorga a un tercero para asegurar el cumplimiento de una deuda. Esta deuda puede ser del propio propietario o de otra persona. La hipoteca solo es válida si se la constituye por escritura pública, donde se especifica el inmueble, el acreedor, el deudor y la deuda que se garantiza.
Consultas habituales sobre hipotecas
Aquí te respondemos algunas consultas habituales sobre hipotecas en Argentina :
¿Quién puede constituir una hipoteca?
El titular de dominio, condominio, propiedad horizontal, conjuntos inmobiliarios y superficie puede constituir una hipoteca.
¿Se puede constituir hipoteca sobre una parte indivisa de un inmueble?
Sí, un condómino puede hipotecar su parte indivisa. En este caso, el acreedor podrá ejecutar esa parte sin esperar la partición del inmueble.
¿Quién elige al escribano?
En general, el acreedor (por ejemplo, la entidad bancaria) elige al escribano. Sin embargo, el comprador puede elegir su propio escribano para la escritura de compraventa.
¿Qué documentación se debe entregar al escribano?
El deudor debe entregar la misma documentación que un comprador en una escritura de compraventa, como los documentos de identidad, constancia de CUIL o CUIT, título de propiedad, boleta del impuesto ABL e impuesto municipal, estado parcelario (si el inmueble está ubicado en la Provincia de Buenos Aires), etc.
¿Qué gastos tiene una hipoteca?
Los gastos de una hipoteca incluyen:
- Certificados del registro de la propiedad inmueble.
- Certificado de ABL o catastral y municipal.
- Estudio de títulos.
- Planillas impositivas.
- Liberación y pago de los certificados de deuda impositiva.
- Fojas notariales.
- Derecho de escritura.
- Legalización del documento.
- Tasas de inscripción en el registro de la propiedad inmueble.
- Aporte notarial.
- Honorarios profesionales del escribano.
¿Quién paga los gastos?
En general, el deudor se encarga de pagar los gastos de la hipoteca.
¿Paga impuestos la hipoteca?
La escritura de hipoteca puede estar sujeta a impuestos locales, como el impuesto de sellos.
¿Qué puede hacer el constituyente mientras tiene su bien hipotecado?
El constituyente conserva todas las facultades del dueño, pero no puede realizar ningún acto que disminuya el valor de la garantía.
¿Puede el deudor hipotecario alquilar o vender el inmueble?
Sí, pero generalmente se necesita la conformidad del acreedor.
¿Quién conserva el título de propiedad?
Es común que el acreedor conserve el título de propiedad hasta la cancelación del crédito.
¿Cómo se cancela el gravamen?
La hipoteca se cancela por escritura de cancelación, firmada por el acreedor hipotecario.
Cuánto dinero te da el banco para una hipoteca
El monto máximo que te puede prestar un banco para una hipoteca dependerá de varios factores, incluyendo tu capacidad de pago, el valor de tasación del inmueble y las políticas de la entidad bancaria.
¿Cuánto dinero puedo pedir para una hipoteca?
Aunque se puede pedir una hipoteca por el 100% del precio de la casa, la mayoría de los bancos no conceden este tipo de préstamos. En general, los bancos financian hasta el 80% del valor de la vivienda.
¿Cuánto dinero necesito para pedir una hipoteca?
Para pedir una hipoteca, además del 20% del precio de la vivienda que no suele financiar el banco, debes tener en cuenta los gastos del proceso de compra. Estos gastos pueden llegar a ser del 10% del precio de la vivienda, por lo que es recomendable contar con un 30% del valor total como ahorros.
¿Puedo pedir una hipoteca sin ahorros?
Si bien se puede pedir una hipoteca sin ahorros, no es lo más recomendable. Los bancos prefieren que el cliente tenga un capital propio para cubrir una parte del valor de la vivienda. Sin embargo, existen algunas opciones para acceder a una hipoteca sin ahorros, como:
- Contar con un aval: Una tercera persona se compromete a responder por la deuda en caso de impago.
- Alquiler con opción a compra: El comprador vive de alquiler durante un tiempo determinado y luego compra la vivienda, descontando el precio del alquiler pagado.
- Hipotecas al 100%: Ofrecen financiación completa para la compra de la vivienda. Sin embargo, son más riesgosas debido al alto endeudamiento que implican.
Invertir en hipotecas en Argentina puede ser una estrategia inteligente para generar rentabilidad y obtener beneficios a largo plazo. Sin embargo, es fundamental comprender los diferentes aspectos de este tipo de inversión, los riesgos que conlleva y las condiciones que se deben cumplir para acceder a este tipo de financiamiento.
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