Las estrategias de inversión se dividen en dos categorías principales: directa e indirecta.
Una inversión directa implica la propiedad total del activo y la posibilidad de administrarlo de manera activa. Algunos inversores prefieren este tipo de inversión porque les otorga un mayor control sobre su capital invertido y sus posibles rendimientos. Por otro lado, las inversiones indirectas no implican la propiedad del activo y no se tiene control sobre el capital invertido ni la gestión del activo.
Inversiones Directas
Una de las inversiones directas más comunes es la propiedad de un inmueble que genera ingresos por alquiler. Los inversores inmobiliarios experimentados pueden mejorar las operaciones y obtener mayores flujos de caja al aprovechar su experiencia. Por ejemplo, se puede comprar un dúplex de clase B y transformarlo en uno de clase A mediante mejoras y renovaciones significativas en el interior y el exterior. Como resultado, se puede obtener un precio de alquiler por encima del mercado para el activo. También se tendrá control total sobre los términos y condiciones del contrato de arrendamiento y sobre los inquilinos potenciales.
Otros ejemplos de inversiones directas en bienes raíces incluyen la compra de una participación accionaria en una propiedad comercial o la financiación de un desarrollo inmobiliario.
Inversiones Indirectas
Dos ejemplos comunes de inversiones indirectas son los fideicomisos de inversión en bienes raíces (REITs) y los fideicomisos estatutarios de Delaware (DSTs). Con un REIT, se compran acciones de una empresa que gestiona una cartera de activos inmobiliarios. Con un DST, se compran acciones fraccionarias de un fideicomiso que ha reunido y adquirido una cartera de propiedades de inversión comerciales. En ambos casos, no se posee realmente ningún bien inmueble, sino que se poseen acciones o intereses beneficiosos en un fideicomiso estatutario.
Aunque no se posee ninguna propiedad inmobiliaria en ninguno de los casos, se sigue compartiendo los posibles riesgos y rendimientos asociados con los activos bajo gestión o bajo fideicomiso.
Las inversiones indirectas permiten perseguir los posibles beneficios de la apreciación de los bienes raíces sin comprometer una cantidad significativa de capital en una sola propiedad y sin atar los activos a un número menor de entidades o exponerse a pasivos operativos. Los fideicomisos o fondos de inversión pueden proporcionar flexibilidad si se quiere o se necesita vender, a diferencia de los bienes raíces, que pueden ser difíciles de liquidar en ciertos momentos. La exposición a riesgos compartidos se puede gestionar en función de las necesidades.
Debido a que el punto de entrada es mucho más bajo, los inversores pueden empezar con una inversión menor, distribuir su capital entre fondos y perseguir los posibles beneficios de la inversión inmobiliaria con una participación menor. Por ley, los REITs devuelven el 90% de los ingresos gravables a sus participantes, por lo que los dividendos pueden ser muy atractivos, especialmente en un entorno de bajos tipos de interés.
¿Cuáles son otras alternativas de inversión indirecta además de los REITs?
Además de los REITs, si se prefiere no invertir en bienes raíces de forma directa o optar por ambas vías, se pueden elegir fondos cotizados en bolsa (ETFs) que se centren en bienes raíces. De forma similar, los fondos mutuos centrados en la propiedad favorecen las tenencias inmobiliarias, pero mantienen la seguridad y la diversidad de las inversiones en fondos mutuos.
Ventajas de las inversiones directas en bienes raíces
Las inversiones directas en bienes raíces pueden ofrecer algunas ventajas posibles, como beneficios fiscales, diversificación estratégica y la posibilidad de acumulación de capital. Los operadores inmobiliarios y los gestores de fondos suelen cobrar comisiones por adelantado y comisiones de disposición dentro de las inversiones indirectas, lo que puede permitir a las inversiones directas una mayor oportunidad de obtener ganancias por apreciación cuando se vende una propiedad. Las inversiones directas también pueden proporcionar pérdidas que pueden compensar las ganancias de ingresos en otras áreas para ayudar a gestionar las obligaciones fiscales.
Como propietario del inmueble, se seguirán asumiendo los costes de bolsillo o operativos, incluyendo el mantenimiento de la propiedad y cualquier coste asociado con su alquiler. Se pueden considerar cosas como reparaciones, pintura, paisajismo, etc., como elementos de mantenimiento. Si el inmueble es comercial en lugar de residencial, los costes directos incluyen los servicios públicos, la limpieza y otros gastos operativos. Los costes de alquiler de una propiedad residencial, por su parte, incluyen la búsqueda y la cualificación de inquilinos, la publicidad, la realización de comprobaciones de antecedentes y de crédito y la contratación de asistencia legal para los contratos de arrendamiento. Los ingresos por alquiler están diseñados para proporcionar flujo de caja, y los gastos de alquiler proporcionan beneficios fiscales que no se obtienen con las inversiones indirectas.
Una clara ventaja de la inversión directa en propiedades es el control del propietario. Como propietario, se puede determinar el plazo para la disposición de la propiedad, realizar mejoras, fijar el precio de alquiler y las condiciones del contrato de arrendamiento, y otros factores clave que pueden afectar a los ingresos generados por el activo. También se mantiene la responsabilidad exclusiva de cualquier coste continuo y ocasional asociado con la propiedad del inmueble, y puede resultar difícil liquidar el activo en condiciones de mercado adversas.
La inversión indirecta en bienes raíces puede diluir el impacto de la experiencia y la toma de decisiones en el rendimiento de la inversión, pero no se tendrá que lidiar con las muchas preocupaciones que suelen acompañar a las inversiones directas.
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