Hipoteca inversa: cómo acceder a tu patrimonio para tu jubilación

Si eres un propietario mayor y necesitas ayuda para administrar tus gastos, es posible que estés considerando una hipoteca inversa. Este tipo de préstamo te permite obtener pagos libres de impuestos basados en el capital de tu vivienda, con reglas muy específicas.

¿Qué es una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es un tipo de préstamo que permite a los propietarios mayores de 62 años pedir dinero prestado contra el capital de su vivienda para obtener pagos libres de impuestos. El prestamista de la hipoteca inversa realiza estos pagos al propietario. El propietario no tiene que devolver la hipoteca inversa hasta su muerte, o cuando se muda permanentemente o vende la casa.

Por lo general, los propietarios utilizan las hipotecas inversas para complementar sus ingresos de jubilación, pagar reparaciones en el hogar o cubrir gastos médicos.

“En cada situación en la que los ingresos regulares o los ahorros disponibles son insuficientes para cubrir los gastos, una hipoteca inversa puede evitar que las personas mayores recurran a líneas de crédito de alto interés u otros préstamos más costosos”, dice Bruce McClary, portavoz de la National Foundation for Credit Counseling.

Además, algunas opciones de hipoteca inversa permiten al prestatario realizar una compra inversa: utilizar los pagos para comprar una nueva residencia principal. Esto te da la opción de reducir el tamaño de tu vivienda o mudarte de tu casa actual según sea necesario.

HECM vs. hipotecas inversas no HECM

Las hipotecas inversas vienen en dos variedades básicas: Hipotecas de Conversión de Capital (HECM) y préstamos no HECM. Las HECMs están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Los préstamos no HECM incluyen hipotecas inversas propietarias de prestamistas privados y hipotecas inversas de un solo propósito, emitidas por gobiernos estatales o locales u organizaciones sin fines de lucro.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Para ser candidato a una hipoteca inversa, necesitarás una cantidad considerable de capital en tu vivienda. Sin embargo, no podrás pedir prestado el valor total de tu casa, incluso si has pagado tu hipoteca principal.

Para una HECM, la cantidad que un propietario puede pedir prestada, conocida como el límite principal, varía según la edad del prestatario más joven o el cónyuge no prestatario elegible, las tasas de interés actuales, el límite de la hipoteca HECM ($1,149,825 en 2024) y el valor de la vivienda.

Es más probable que seas elegible para un límite principal más alto cuanto mayor seas, cuanto más valga la propiedad y cuanto más baja sea la tasa de interés.

También puedes pedir prestado más si obtienes una HECM de tasa variable. Con una tasa de interés variable, tus opciones de pago incluyen:

• Pagos mensuales iguales, siempre que al menos un prestatario viva en la propiedad como su residencia principal
• Pagos mensuales iguales por un período fijo de meses acordado con anticipación
• Una línea de crédito a la que se puede acceder hasta que se agote
• Una combinación de una línea de crédito y pagos mensuales fijos durante el tiempo que vivas en la casa
• Una combinación de una línea de crédito, más pagos mensuales fijos por un período de tiempo establecido

Si eliges una HECM con una tasa de interés fija, recibirás un pago único, de una sola vez.

Con cualquiera de las opciones, el interés sobre la hipoteca inversa se acumula cada mes. Puedes incluir estos cargos en el saldo del préstamo. Ten en cuenta que las tasas de interés sobre las hipotecas inversas varían según el prestamista, pero tienden a ser más altas en comparación con una hipoteca regular.

Si bien no estás obligado a devolver la hipoteca inversa mientras vivas en la casa, aún tendrás que pagar el seguro de vivienda, los impuestos a la propiedad, las cuotas de la asociación de propietarios y el mantenimiento de la casa.

¿Cuánto cuesta una hipoteca inversa?

Con una hipoteca inversa HECM, debes pagar primas de seguro de hipoteca junto con otros costos de cierre. Aquí tienes un desglose de estas tarifas:

• Primas de seguro de hipoteca (MIP) : Hay un MIP inicial del 2% que se debe al cierre, así como un MIP anual igual al 0.5% del saldo del préstamo pendiente. El MIP se puede financiar en el préstamo.
• Cuota de origen : Para procesar tu préstamo HECM, los prestamistas cobran el mayor de $2,500 o el 2% de los primeros $200,000 del valor de tu casa, más el 1% de la cantidad superior a $200,000. La tarifa está limitada a $6,000.
• Tarifas de servicio : Los prestamistas pueden cobrar una tarifa mensual para mantener y monitorear tu HECM durante la vida útil del préstamo. Esta tarifa de servicio mensual no puede exceder los $30 para los préstamos con una tasa fija o una tasa de ajuste anual, o $35 si la tasa se ajusta mensualmente.
• Tarifas de terceros : Los terceros también pueden cobrar sus propias tarifas, como las de la tasación y la inspección de la casa, una verificación de crédito, la búsqueda de títulos y el seguro de título, o una tarifa de registro.

Tipos de hipotecas inversas

La mayoría de los prestatarios de hipotecas inversas obtienen una HECM, pero también existen otros tipos de hipotecas inversas. Aquí tienes un desglose:

• Hipoteca de Conversión de Capital (HECM) : El tipo más popular de hipoteca inversa , las HECMs están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA). Puedes elegir cómo recibir los pagos, como pagos mensuales fijos o una línea de crédito (o ambas opciones a la vez). Aunque están ampliamente disponibles, las HECMs solo las ofrecen los prestamistas aprobados por la FHA, y antes del cierre, todos los prestatarios deben consultar con un asesor de hipotecas inversas aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos.
• Hipoteca inversa propietaria : Este es un préstamo ofrecido por un prestamista privado de hipotecas inversas y no está asegurado por el gobierno. Algunas opciones de hipoteca inversa propietaria te permiten obtener un préstamo a los 55 años, en lugar de los 6Por lo general, también puedes recibir un anticipo de préstamo más grande, especialmente si tienes una vivienda de mayor valor.
• Hipoteca inversa de un solo propósito : No tan común como una HECM o una hipoteca inversa propietaria, este es un préstamo de una agencia gubernamental estatal o local u organización sin fines de lucro. Por lo general, es la opción menos costosa de las tres, pero solo puedes usar el préstamo para cubrir un solo propósito, como una remodelación accesible para discapacitados, dice Jackie Boies, directora senior de Relaciones con Socios de Money Management International, un consejero de deudas sin fines de lucro con sede en Stafford, Texas.

Requisitos de hipoteca inversa

Para ser elegible para una hipoteca inversa HECM, el prestatario principal debe tener 62 años o más. Los otros requisitos para una HECM incluyen:

• Debes ser propietario de tu vivienda o haber pagado al menos la mitad de tu hipoteca principal
• Debes vivir en tu casa como tu residencia principal
• Debes participar en una sesión informativa proporcionada por un asesor de hipotecas inversas aprobado por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos
• No puedes estar en mora con ninguna deuda federal
• Debes seguir pagando el seguro de vivienda, los impuestos a la propiedad y las cuotas de la asociación de propietarios

¿Es una hipoteca inversa adecuada para ti?

Para muchos propietarios, una hipoteca inversa hace posible permanecer en sus hogares a medida que envejecen mientras reciben ingresos libres de impuestos. Muchos utilizan los fondos para complementar el Seguro Social, cubrir gastos médicos, pagar la atención en el hogar o realizar mejoras o modificaciones en el hogar.

“Una hipoteca inversa puede tener sentido para algunos adultos mayores, principalmente aquellos que responden sí a estas preguntas: ¿Necesitas ingresos adicionales para pagar tus cuentas? ¿Planeas quedarte en la casa? ¿Estás de acuerdo con dejar la propiedad a tus herederos con una deuda que deberán pagar? ”, dice Jeff Ostrowski, escritor principal de Bankrate.

Aún así, un préstamo de hipoteca inversa no está exento de inconvenientes. Cuando llega el momento de pagar el saldo, la cantidad puede parecer sorprendentemente alta, especialmente si no has pagado nada o solo has realizado pagos de interés durante el período de préstamo.

Además, si el saldo excede el valor de la vivienda a su muerte, es posible que sus herederos deban devolver la propiedad al prestamista.

También podría haber complicaciones que involucren a otras personas que viven en la casa si no son coprestatarios o un cónyuge no prestatario elegible, alguien que se casó con el prestatario y se mudó después de que se obtuvo el préstamo.

Ten en cuenta también que, si bien no todos los prestamistas de hipotecas inversas utilizan tácticas de ventas de alta presión, algunos sí las utilizan para atraer prestatarios. Procede con precaución en estas circunstancias.

“Si bien una hipoteca inversa crea algo de espacio para respirar en tu presupuesto, los prestatarios deben tener cuidado”, dice Ostrowski. “Los prestamistas comercializan estos productos agresivamente, y las tarifas pueden ser elevadas”.

Alternativas a una hipoteca inversa

Si no estás convencido de obtener una hipoteca inversa, considera estas otras opciones:

• Préstamo sobre el capital de la vivienda o línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC): Ambas opciones te permiten pedir dinero prestado contra el capital de tu vivienda, hasta el 80 o 85%, en la mayoría de los casos. Sin embargo, con un préstamo sobre el capital de la vivienda, tendrás que hacer pagos mensuales. Con un HELOC, realizarás pagos después de que finalice el período de extracción. Las tasas de interés y las tarifas para ambas opciones tienden a ser más bajas que las de una hipoteca inversa .
• Refinanciación: Si aún no has pagado tu hipoteca, refinanciar a un préstamo nuevo y más corto podría ayudarte a reducir tus pagos mensuales, especialmente si puedes obtener una tasa de interés más baja además del plazo más corto. Si necesitas sustancialmente más fondos, es posible que desees considerar una refinanciación con desembolso de efectivo.
• Acuerdo de participación de capital: Con este acuerdo, te asociarás con una empresa para obtener dinero a cambio de un porcentaje del valor de tu vivienda y, a menudo, también una parte de la apreciación futura. Al igual que las hipotecas inversas , no estás obligado a realizar pagos mensuales con esta opción, pero el dinero (técnicamente una inversión, no un préstamo) debe devolverse una vez que finalice el plazo.

Consultas habituales

¿Cuánto capital necesito para una hipoteca inversa?

Debes tener una cierta cantidad de capital en tu vivienda antes de poder obtener una hipoteca inversa. La cantidad que necesitarás variará según el prestamista, pero normalmente debes tener al menos el 50% de capital en tu vivienda, y a veces más.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) dice que debes ser propietario de tu vivienda o haber pagado una “cantidad considerable” de la hipoteca.

Tu edad es un factor en la cantidad que puedes pedir prestada.

¿Cómo funciona una hipoteca inversa?

Una hipoteca inversa es una hipoteca que permite a los propietarios mayores de 62 años pedir dinero prestado utilizando el capital de sus residencias principales como garantía. El capital es una parte del valor de la vivienda que posees. Esencialmente, es el valor de la vivienda menos lo que debes a un prestamista hipotecario.

Con una hipoteca inversa, contratas un préstamo y utilizas tu capital para respaldarlo, lo que reduce el riesgo del prestamista. En lugar de realizar pagos al banco como una hipoteca tradicional, el prestamista te paga en cuotas mensuales, una suma global o una línea de crédito con una hipoteca inversa.

La hipoteca inversa se paga cuando vendes la vivienda o falleces y tus herederos venden la casa.

Hay tres tipos principales de hipotecas inversas :

• HECM : Las hipotecas de conversión de capital (HECM) están aseguradas por la Administración Federal de Vivienda (FHA) y requieren asesoramiento hipotecario. Las HECMs son el tipo más común de hipotecas inversas , con los estándares más definibles.
• Hipotecas inversas propietarias : Las hipotecas inversas propietarias son ofrecidas por prestamistas privados. Carecen de la regulación de una HECM y no están aseguradas por el gobierno federal, pero brindan más opciones para aquellos con casas de alto valor.
• Hipotecas inversas de un solo propósito : Las hipotecas inversas de un solo propósito son típicamente ofrecidas por gobiernos estatales y locales u organizaciones sin fines de lucro a propietarios de bajos ingresos que necesitan pagar reparaciones en el hogar o impuestos a la propiedad.

Tu capital se ve afectado por cuánto has pagado por tu casa actual y cuánto vale la casa. Si todavía estás pagando tu hipoteca y tu casa se ha apreciado con un mercado inmobiliario sólido, tu capital será mayor.

¿Cómo encuentro mi capital?

Dado que las hipotecas inversas se basan en el capital que has acumulado en tu vivienda, debes saber cuánto capital tienes. Parte del proceso de solicitud para una HECM es una tasación para encontrar el valor actual de tu vivienda.

Una vez que se determina el valor de mercado de la casa, puedes restar lo que debes a un prestamista hipotecario o el monto total de las gravámenes contra la propiedad. Si eres propietario de tu vivienda y no tienes hipotecas ni gravámenes, tendrías el 100% de capital.

Estándares de capital variable

La cantidad de capital que se requiere para calificar para una HECM puede variar según el prestamista, pero debes tener un capital sustancial. Una regla general es que necesitas el 50% de capital en tu vivienda para calificar para una hipoteca inversa.

El Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano de los Estados Unidos (HUD) ofrece una tutorial general para los requisitos de capital. Según el HUD, debes ser propietario de la vivienda o haber pagado una “cantidad considerable”. La cantidad de capital es solo una parte de las estipulaciones de calificación para la aprobación, con tu edad y tu historial de responsabilidad financiera también como factores.

Los prestamistas aprobados por la FHA consideran muchos factores al determinar cuánto dinero puedes acceder. Independientemente del capital, el HUD limita la cantidad de dinero que cualquier persona puede pedir prestado a $1,149,825 para 202

¿Cuánto puedo pedir prestado a través de una hipoteca inversa?

La cantidad que puedes pedir prestada con una hipoteca inversa se basa en tu edad, la tasa de interés y el valor tasado de la casa o el límite de la hipoteca de conversión de capital (HECM) establecido por la Administración Federal de Vivienda (FHA), lo que sea menor. Esto variará para cada persona. Las personas mayores generalmente pueden pedir prestado más dinero.

¿Cómo determino mi capital?

El capital se determina mediante el valor tasado actual de tu vivienda menos el monto que debes por la casa. Dado que los valores de las viviendas varían según las condiciones del mercado, tu capital puede aumentar o disminuir en función del valor tasado de tu vivienda. En un período de altos valores de las viviendas, tu capital aumentará a pesar de que tus pagos permanezcan iguales. Por el contrario, en una caída del mercado inmobiliario, tu capital puede disminuir a medida que tu inversión, tu casa, pierde valor.

¿Qué sucede con el capital restante cuando se vende mi casa?

Si tienes una hipoteca inversa en tu vivienda y no utilizas todo el capital antes de morir o mudarte, tú o tus herederos pueden conservar el capital restante después de la venta de la vivienda como ganancia. Si gastas más allá de todo el capital, esa cantidad se paga mediante primas de seguro de hipoteca. No puedes deber más de lo que vale la casa con una HECM.

¿Cómo afectan las tasas de interés a una hipoteca inversa?

Cuanto más baja sea la tasa de interés, más dinero puedes pedir prestado con una hipoteca inversa. Dado que el interés se pagará cuando se venda la casa para pagar la hipoteca inversa, esto evitará gastar todo el capital de la casa antes de mudarte o morir.

¿Qué me descalificaría para una hipoteca inversa?

Puedes ser descalificado para una hipoteca inversa si no tienes suficiente capital en tu vivienda. Generalmente necesitas al menos el 50% de capital en tu vivienda para utilizar esta herramienta de financiamiento. También puedes ser descalificado si no cumples con el requisito de edad, que es de 62 años o más.

Tener capital en tu vivienda es un activo valioso en tus años de jubilación, especialmente si te interesa una hipoteca inversa. Las hipotecas inversas solo están disponibles para personas mayores y debes tener un capital significativo acumulado. Si compraste tu casa recientemente y no tienes suficiente capital, otras herramientas, como una línea de crédito sobre el capital de la vivienda (HELOC), podrían ser mejores.

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