Bien de familia: protección de la vivienda familiar en argentina

Afectar un inmueble como bien de familia es una medida legal en Argentina que te permite proteger tu vivienda de embargos y agresiones patrimoniales, como ejecuciones o medidas cautelares. Sin embargo, también implica que la propiedad queda fuera del mercado hasta que se desafecte. En este artículo, exploraremos en detalle qué es el bien de familia, sus beneficios, requisitos, limitaciones y situaciones especiales.

¿Qué es el Bien de Familia?

El Régimen de Protección de Viviendas, conocido como Bien de Familia, está establecido en el Código Civil y Comercial de la Nación Argentina. Su principal objetivo es proteger la vivienda familiar de situaciones que podrían ponerla en riesgo, como deudas o ejecuciones.

Este régimen impide que la casa sea embargada o ejecutada por deudas contraídas por los titulares, incluso en casos de concursos o quiebras.

¿Cómo Afectar una Propiedad como Bien de Familia?

Requisitos para el Trámite

• DNI del titular en original y fotocopia.
• Documentos que acrediten la propiedad del inmueble.
• Si se designa un beneficiario, se debe acreditar el vínculo con el titular mediante documentos como la libreta de familia, acta de matrimonio o partidas de nacimiento, en original y fotocopia.
• Si el estado civil del titular es distinto al del título de dominio, se necesita una constancia que lo acredite, en original y fotocopia.

Pasos para la Afectación

1. Presentar la documentación requerida en la oficina de Bien de Familia , ubicada en Av. Belgrano 1130, Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
2. Finalizar el trámite en la misma oficina. El título de propiedad y las fotocopias de la documentación se devolverán en un plazo de siete días hábiles.

¿Quiénes Pueden Solicitar la Protección de la Vivienda?

• El propietario de la vivienda.
• El juez en casos de divorcio o cuando termina la convivencia, si hay beneficiarios incapaces o con capacidad restringida, como hijos menores de edad.

¿A Quiénes Beneficia la Protección de la Vivienda?

• Al propietario de la vivienda.
• A su cónyuge o conviviente.
• A sus padres, hijos, abuelos o nietos.
• A sus hermanos, tíos o primos (parientes colaterales dentro del tercer grado) que convivan con el propietario.

Puntos a Considerar

• Se puede inscribir como Bien de Familia cualquier vivienda urbana o rural.
• Si la persona posee más de una propiedad, solo se puede proteger aquella en la que viva o desarrolle su actividad profesional/comercial.
• Las personas solteras, divorciadas o viudas también pueden inscribir su propiedad para obtener los mismos beneficios que una familia.
• El sistema protege a la vivienda frente a deudas futuras, no pasadas.
• Si la vivienda está asegurada por el Régimen de Protección de la Vivienda , no podrá ser utilizada como garantía de un contrato de alquiler o un crédito.
• Si se desea vender la vivienda, el propietario deberá quitarla del régimen antes o durante la operación de venta.
• Al vender una propiedad protegida y comprar una nueva, se puede transportar el amparo del Régimen de Protección de la Vivienda al nuevo inmueble.
• Si el inmueble tiene más de un propietario, todos los cotitulares deberán pedir la protección de manera conjunta para que pueda ser ingresado en el régimen.
• Si el titular de la propiedad resuelve hacer un testamento y disponer de sus bienes para después de su muerte, el inmueble objeto de la protección de vivienda no puede ser legado a personas que no sean beneficiarios de la protección.
• La protección de vivienda no cubre los daños del inmueble ni afronta los gastos por los daños que pudieran sufrir terceros.

Ventajas y Desventajas del Bien de Familia

Ventajas

• Protege la vivienda de embargos por deudas posteriores a la inscripción como Bien de Familia , excepto por expensas, ABL, impuestos, tasas que graven directamente el inmueble, gravámenes constituidos o créditos por construcción o mejoras introducidas en la finca.
• Puede servir para evitar el pago del impuesto a la herencia en la provincia de Buenos Aires, si se mantiene la afectación como Bien de Familia por al menos cinco años.

Desventajas

• La vivienda ya no puede ser utilizada como garantía para obtener préstamos o créditos.
• No se puede vender el inmueble sin antes desafectarlo del régimen de Bien de Familia .

Trámites y Documentación

El trámite para constituir un inmueble como Bien de Familia se realiza en el registro de la propiedad. En la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el trámite se realiza en la Avenida Belgrano 1130, de lunes a viernes de 9 a 13 horas, sin necesidad de asistencia profesional.

Documentación Requerida

• Título de propiedad (original).
• Si el bien fue heredado, se necesita el título original y el testimonio de la Declaratoria de Herederos.
• Constancia de CUIT, CUIL o CDI.
• Documento de Identidad de los titulares y de los beneficiarios.
• Partidas de nacimiento, matrimonio, etcétera, que acrediten el vínculo de parentesco invocado o libreta de familia.

Beneficiarios del Régimen de Bien de Familia

• Cónyuge (esposo o esposa).
• Descendientes o ascendientes.
• Hijos adoptivos (hijos, padres y abuelos).
• Colaterales hasta el tercer grado de consanguinidad (por ejemplo, sobrino o tío), si viven con el propietario.
• Descendientes menores habidos en común entre condóminos convivientes.

Efectos de la Protección como Bien de Familia

Tener presente que la protección como Bien de Familia no es absoluta y puede verse afectada por ciertas situaciones.

Situaciones en las que se Puede Ejecutar el Inmueble

• Obligaciones alimentarias.
• Precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda.
• Impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda.
• Obligaciones con garantía real sobre el inmueble (ej. hipotecas) que se hayan constituido para su adquisición, construcción o mejoras.

Casos Especiales

Bien de Familia en la Provincia de Buenos Aires

La Provincia de Buenos Aires cuenta con una ley de inembargabilidad y protección de la vivienda única, y de ocupación permanente. Esta ley establece que esos inmuebles no son embargables ni ejecutables, salvo que el titular renuncie a ello.

Sin embargo, se permite ejecutar el inmueble por deudas relacionadas con las obligaciones alimentarias, el precio de compra-venta, construcción y/o mejoras de la vivienda, impuestos, tasas, contribuciones, expensas que graven directamente la vivienda, u obligaciones con garantía real sobre el inmueble (ej. hipotecas) que se hayan constituido para su adquisición, construcción o mejoras.

Fallecimiento del Titular del Bien de Familia

El destino del inmueble afectado como Bien de Familia al fallecimiento del titular depende de las disposiciones testamentarias y de la ley.

Venta de una Propiedad Afectada como Bien de Familia

Una propiedad afectada como Bien de Familia no se puede vender sin antes desafectarla del régimen.

Caducidad del Régimen de Bien de Familia

El régimen de Bien de Familia no tiene un plazo de caducidad específico. Puede mantenerse indefinidamente hasta que se desafecte o se produzca alguna de las situaciones que permiten su ejecución, como las mencionadas anteriormente.

El Bien de Familia es una herramienta legal importante para proteger la vivienda familiar en Argentina. Comprender sus beneficios, requisitos, limitaciones y situaciones especiales es crucial para tomar decisiones informadas sobre la protección de tu patrimonio.

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