Armado comercial de inversión en pozo para inversores

Para la gran mayoría de los argentinos comprar su propia vivienda es un objetivo que anhela cumplir. Actualmente existen varias alternativas si lo que se busca es hacerlo con un financiamiento a largo plazo.

Por un lado, desde hace unos meses están disponibles los nuevos créditos hipotecarios UVA a los que se puede acceder, cumpliendo ciertos requisitos, a través de las distintas propuestas de los bancos. Y por el otro, los proyectos inmobiliarios de pozo, que también cuentan como una alternativa al momento de comprar una propiedad.

Para evaluar esta última opción será conveniente conocer de antemano todas las características del proyecto en el que se esté por invertir, para hacer una operación segura y evitar posibles estafas. Porque si bien la compra de un departamento desde el pozo tiene sus ventajas, también existen algunas desventajas que habrá que tener en cuenta antes de tomar la decisión.

¿Qué es un proyecto "en pozo" y cuáles son sus ventajas y desventajas?

Es la pre-venta de un inmueble que aún no está construido pero que sí existe el terreno en el que se va a edificar, y sale al mercado una vez que están los planos aprobados.

Los proyectos inmobiliarios desde el pozo permiten acceder a una vivienda a través del financiamiento. Foto: Fernando de la Orden.

Entonces, invertir en pozo consiste en comprar un departamento antes de que esté 100% concluido. Es decir, aún se encuentra en proceso de "pozo", de ahí su nombre, que responde a una descripción gráfica de lo que es un proyecto cuando comienzan las obras de construcción. Entre las ventajas de invertir en este tipo de proyecto inmobiliario se destacan:

• Ahorro : comprar en pozo representa pagar entre el 10% y 20% menos respecto del precio final de venta de una unidad a estrenar.
• Rentabilidad : al finalizar la obra, se tendrá un departamento nuevo a estrenar en una zona en crecimiento, donde el valor se incrementará por comprar en pozo y además por el desarrollo del lugar.
• Beneficio a largo plazo : a futuro puede convertirse en un ingreso fijo al colocarlo en alquiler.
• Mayor oferta y a gusto personal : hay una mayor variedad de unidades disponibles para elegir. Al ingresar en una etapa temprana, es posible personalizar algunos aspectos del diseño de de la propiedad como materiales, detalles, colores, etc.

Pese a los beneficios que tiene en términos de acceso a la vivienda o, incluso, como inversión, la compra de inmuebles en pozo muchas veces tiene mala fama porque hubo casos de fraudes u obras que nunca se completaron. Muchas veces esto se debe a:

• Inconvenientes de fondeo porque no se llegan a vender todas las unidades necesarias para finalizar la obra.
• Problemas de cobranza sobre las unidades vendidas, lo que complica la compra de materiales y el pago de gastos.
• Constructoras que, al contrario de las buenas prácticas, comparten la caja de diferentes obras.
• Desarrollos que vendieron unidades a un valor muy bajo para concretar las operaciones y luego les falta dinero para terminar la obra.

¿Cómo invertir en proyectos de pozo?

Se suele ingresar con un adelanto inicial en dólares, cercano al 30% del valor del futuro inmueble, para cubrir el costo de la tierra/terreno, y luego se financia con cuotas en pesos ajustadas por el CAC (índice que va actualizando las cuotas de las obras al costo y/o fideicomisos) que acompañan el desarrollo inmobiliario.

El gran atractivo a nivel inversión es que, si bien se paga en pesos, al vender se logra una actualización de esa inversión en dólares, sumado al porcentaje de ganancia en relación a la rentabilidad.

Invertir en un departamento desde el pozo: 3 claves para tener en cuenta antes de comprar

¿Qué se necesita para invertir en un departamento desde el pozo? "Esta pregunta no radica únicamente en la parte económica, sí es un elemento esencial ya que lo primero que se necesita es dinero, pero también hay otros aspectos adicionales que permiten comprender la correcta posición para invertir en un departamento en pozo", sostuvo el Gerente de Marketing de Estudio Kohon, Martín Flachsland, quien además destacó algunas cuestiones clave a considerar:

1. Interés y deseo :

   Parece lógico pero es importante mencionarlo: para cualquier tipo de inversiones inmobiliarias hay que tener determinación, es decir, las ganas e interés de llevarlo a cabo ya que es un proceso largo de compromiso desde el momento cero para que los resultados sean los mejores.

2. Presupuesto

   Tener una preparación previa del estatus financiero ayudará a que no existan limitaciones para lograr la inversión ideal. En el caso de los departamentos en pozo se debe disponer del dinero antes de que comience la construcción. Se debe realizar un único pago que asegurará ganarle a la inflación.
3. Evaluar e investigar la empresa constructora

   Es fundamental que hacer una búsqueda de empresas de desarrollos inmobiliarios que existen y estén alineadas al presupuesto e intereses del inversor. En este punto se sugiere contemplar los siguientes aspectos:

   • Su trayectoria : a la hora de escoger la empresa constructora es importantísimo evaluar su credibilidad y trayectoria comparando con otros proyectos para conocer sus obras finalizadas y las opiniones de los inversionistas.
   • Calidad de la construcción : comprender cuales son las marcas con la que trabajan para construir cada uno de los proyectos inmobiliarios, esto ayudará a conocer de antemano todos los detalles y saber si se alinea con tus intereses de decoración.
   • Conocer la zona de preferencia : es imprescindible averiguar todo sobre la zona en la que se construirá la propiedad y la cercanía con diferentes servicios que ayudarán a la movilidad del día a día.
   • Metros cuadrados deseados : saberlo ayudará a elegir efectivamente una empresa constructora que se alinee a lo buscado.
   • Aprobación del proyecto : Una vez elegida y contactada la empresa constructora habrá que averiguar si el proyecto fue aprobado y tiene los permisos que habiliten la construcción.
   • Paciencia : entender que las construcciones son procesos largos que, en muchas ocasiones, aparecen limitaciones y obstáculos que retrasan la finalización de los proyectos inmobiliarios.

Invertir en pozo consiste en comprar un departamento antes de que esté 100% concluido. Foto: Marcelo Carroll

¿Cómo funciona el armado comercial de una inversión en pozo?

El armado comercial de una inversión en pozo involucra varios pasos, desde la búsqueda de financiamiento hasta la selección del proyecto adecuado.

Análisis del Mercado y Selección de Proyecto:

• Investigar el mercado inmobiliario: Es crucial analizar las tendencias del mercado, identificar zonas con potencial de crecimiento y evaluar la demanda de viviendas.
• Evaluar proyectos: Es necesario evaluar diferentes proyectos de pozo, considerando factores como la ubicación, la reputación del desarrollador, el tamaño de la unidad, las facilidades de pago y el precio. Se recomienda analizar la trayectoria del desarrollador, su cartera de proyectos anteriores y las opiniones de otros inversores.
• Análisis de riesgos: Tener en cuenta los riesgos asociados a la inversión en pozo, como la posibilidad de retrasos en la construcción, cambios en las regulaciones o incluso la quiebra del desarrollador. La información financiera del desarrollador, la viabilidad del proyecto y la existencia de un seguro de caución son factores cruciales a evaluar.

Financiamiento:

• Opciones de financiamiento: Se debe analizar las diferentes opciones de financiamiento disponibles, como créditos hipotecarios, préstamos personales o incluso la posibilidad de invertir con fondos propios. Se recomienda comparar las tasas de interés, plazos y condiciones de cada opción.
• Plan de pago: Se debe analizar el plan de pagos del proyecto de pozo, teniendo en cuenta el monto de la cuota inicial, las cuotas mensuales, la tasa de interés y la fecha de entrega de la propiedad.
• Reserva: Se debe realizar una reserva para asegurar la unidad elegida, generalmente se paga un porcentaje del valor total. La reserva debe ser formalizada con un contrato que especifique las condiciones de la compraventa.

Contratos y Documentación:

• Contrato de compraventa: Se debe revisar cuidadosamente el contrato de compraventa, asegurándose de que las cláusulas reflejen los acuerdos pactados y que se incluyan las garantías correspondientes.
• Escritura: Al finalizar la obra, se deberá firmar la escritura de propiedad, formalizando la transferencia del inmueble.
• Documentación legal: Se debe verificar que la documentación legal del proyecto esté en orden, incluyendo los permisos de construcción, la autorización del proyecto, la posesión del terreno y la escritura del terreno.

Seguimiento y Control:

• Monitorizar el avance de la obra: Es importante realizar un seguimiento del avance de la obra, asistiendo a las visitas de obra o consultando con el desarrollador. Se recomienda documentar las fechas de entrega de cada etapa de la construcción.
• Atención al cliente: Mantener una buena comunicación con el desarrollador y con el equipo de atención al cliente, para resolver cualquier duda o inconveniente que surja durante el proceso.
• Control financiero: Se debe realizar un seguimiento de los pagos realizados, asegurándose de que se cumplan los plazos establecidos en el contrato.

Ventajas e inconvenientes de invertir en un departamento en pozo

Ventajas:

• Ahorro: Comprar en pozo puede resultar en un ahorro considerable, ya que el precio suele ser menor que el valor final de venta de una unidad a estrenar. Es posible encontrar descuentos del 10% al 20% en el precio de venta.
• Rentabilidad: Al finalizar la obra, se tendrá un departamento nuevo a estrenar en una zona en crecimiento, donde el valor se incrementará por comprar en pozo y además por el desarrollo del lugar. La inversión en pozo ofrece la oportunidad de obtener una buena rentabilidad a largo plazo.
• Flexibilidad: Los proyectos de pozo suelen ofrecer diferentes opciones de financiación, lo que permite a los inversores adaptar el pago a sus posibilidades. La flexibilidad en el pago permite acceder a la propiedad con un menor desembolso inicial.
• Personalización: En algunos casos, los inversores pueden personalizar ciertos aspectos del diseño de la propiedad, como los materiales, los detalles y los colores. Esta opción permite a los inversores crear un espacio que se adapte a sus gustos y necesidades.

Inconvenientes:

• Riesgo de retraso en la obra: Los proyectos de pozo pueden sufrir retrasos en la construcción, lo que puede ocasionar inconvenientes en la planificación financiera del inversor. Es fundamental investigar a fondo al desarrollador y verificar la viabilidad del proyecto.
• Cambios en el mercado: El mercado inmobiliario puede experimentar cambios, lo que podría afectar el valor final de la propiedad. Es importante analizar la evolución del mercado y las tendencias de la zona donde se ubica el proyecto. Investigar el historial del desarrollador es fundamental para evitar sorpresas desagradables.
• Falta de información: A veces, los inversores no tienen acceso a toda la información del proyecto, lo que puede generar incertidumbre. Es fundamental solicitar toda la documentación legal y financiera del proyecto, así como consultar con expertos en el área.
• Riesgo de fraude: Es importante estar atento a los riesgos de fraude, especialmente en proyectos de pozo que no cuentan con las garantías necesarias. Se recomienda invertir en proyectos con empresas de reconocido prestigio y verificar la legalidad del proyecto. Buscar referencias de otros inversores es fundamental para evaluar la confiabilidad del desarrollador.

Consejos para invertir en un departamento en pozo

• Investigar al desarrollador: Es fundamental investigar a fondo la trayectoria del desarrollador, sus proyectos anteriores, su reputación y su solidez financiera. Consultar con otras personas que hayan invertido en proyectos de pozo del desarrollador es una buena forma de obtener información valiosa.
• Analizar el proyecto: Es importante analizar cuidadosamente el proyecto, la ubicación, la calidad de la construcción, el tamaño de la unidad y las facilidades de pago. Se recomienda evaluar la rentabilidad potencial del proyecto y comparar con otras alternativas de inversión.
• Revisar la documentación legal: Se debe revisar cuidadosamente la documentación legal del proyecto, incluyendo el contrato de compraventa, la escritura del terreno, los permisos de construcción y las autorizaciones correspondientes. Contar con la asesoría de un abogado especializado en temas inmobiliarios es fundamental para evitar problemas legales.
• Contar con un presupuesto sólido: Es fundamental tener un presupuesto sólido para afrontar los pagos del proyecto de pozo. Se debe tener en cuenta el monto de la cuota inicial, las cuotas mensuales, los gastos de escritura y las posibles contingencias. Es importante contar con un plan de ahorro que garantice la estabilidad financiera.
• Ser paciente: La construcción de un departamento en pozo puede llevar varios años, por lo que es necesario ser paciente y tener en cuenta los posibles retrasos o inconvenientes. La paciencia y la perseverancia son dos virtudes esenciales para obtener los mejores resultados en este tipo de inversión.

Tabla Comparativa de Inversiones Inmobiliarias

A continuación, se muestra una tabla comparativa de las principales opciones de inversión inmobiliaria:

Conclusión:

Invertir en un departamento en pozo puede ser una excelente opción para aquellos que buscan una oportunidad de inversión rentable. Sin embargo, es fundamental realizar una investigación a fondo del proyecto, del desarrollador y de las condiciones de financiación. La información, la planificación y la paciencia son claves para lograr una inversión exitosa.

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