Invertir en portugal para 2024

Portugal se ha convertido en un destino atractivo para inversores internacionales, especialmente en el ámbito inmobiliario. Su clima templado, rica historia, cultura vibrante y un costo de vida más bajo que otras naciones de la Unión Europea lo convierten en una opción tentadora. La resiliencia del mercado portugués, impulsada en parte por el programa Golden Visa, ha atraído inversiones extranjeras, ofreciendo rendimientos atractivos y opciones para obtener la residencia, e incluso la ciudadanía portuguesa. Esta tutorial te ayudará a comprender el mercado inmobiliario portugués y a explorar las razones por las que los inversores se sienten atraídos por el país.

¿Por qué invertir en Portugal?

Los inversores se sienten atraídos por la resistencia del mercado portugués. En los últimos años, el dinámico mercado inmobiliario ha ganado atención internacional, impulsado por el programa Golden Visa. Un permiso de residencia en Portugal te permite disfrutar de la residencia legal, viajar sin visa en el área Schengen y vivir en cualquier parte del país. Con la creciente industria turística, los precios de las propiedades en ciudades portuguesas clave han aumentado constantemente en los últimos años. El gobierno portugués ha sido propicio para los negocios, implementando medidas para fomentar la inversión y estimular el crecimiento. El programa Golden Visa destaca como el más exitoso, atrayendo miles de millones de euros en inversiones inmobiliarias (aunque la vía inmobiliaria para el Golden Visa ya no está disponible). Además, el gobierno atrae activamente a nómadas digitales con la introducción del visado para nómadas digitales en 2022, fomentando el espíritu empresarial y aumentando la demanda de alquileres a largo plazo en todo el país.

El mercado inmobiliario portugués: Una visión general

En los últimos cinco años, los precios de las viviendas en Portugal han experimentado un aumento pronunciado, impulsados ​​por la creciente demanda. Algunos factores que contribuyen a esto son: la afluencia de expatriados que buscan una mejor calidad de vida, el aumento de turistas que eligen Portugal como su destino vacacional preferido y un auge de la escena tecnológica en Lisboa, Oporto y otras ciudades clave. El Web Summit, uno de los festivales tecnológicos más grandes del entorno, se trasladó a Lisboa en 2016, lo que, junto con los incentivos gubernamentales, refleja el atractivo de Portugal para las empresas emergentes y tecnológicas.

A pesar del reciente crecimiento del mercado inmobiliario portugués, los precios de las propiedades en Lisboa siguen siendo generalmente más bajos que en otras capitales de Europa Occidental. Las tendencias inmobiliarias clave en Portugal reflejan una sólida recuperación de la recesión y la crisis financiera, con una demanda que supera la oferta, especialmente en las principales ciudades. Se observan inversiones en la renovación de edificios antiguos, la construcción de apartamentos y el crecimiento de nuevos hoteles, lo que ofrece amplias oportunidades para los inversores.

En 2024, se espera que la economía portuguesa gane impulso, aunque en medio de incertidumbres políticas y económicas a nivel nacional y mundial. Si bien las tasas de interés actuales son altas, se espera que disminuyan, lo que podría generar condiciones de mercado más favorables en el próximo año.

Precios promedio de las viviendas

En la ciudad de Lisboa, las propiedades tenían un precio de venta promedio de €6,009 por metro cuadrado en 2023, mientras que en el Área Metropolitana de Lisboa era de €4,06Aunque Lisboa es una opción popular entre los inversores, el soleado Algarve también presenta una atractiva oportunidad de inversión, con una gran variedad de opciones en toda la región. El precio de venta promedio (por metro cuadrado) para una propiedad en Portimão fue de €3,119, mientras que las propiedades en Faro, la capital del Algarve, se cotizaron a €3,519 y €4,476 en Lagos, en el oeste del Algarve. También puedes encontrar terrenos en venta en el Algarve, que pueden ser más asequibles que comprar una propiedad nueva.

Oporto, la segunda ciudad más grande del país, ubicada en el norte de Portugal, ha disfrutado de un auge turístico en los últimos años y es menos costosa que Lisboa. El precio de venta promedio para una propiedad en la ciudad de Oporto es de €4,296, mientras que para el Área Metropolitana de Oporto, el precio es de €3,291 por metro cuadrado.

Rendimientos de alquiler en Portugal

Los bajos precios de las propiedades y el aumento de los ingresos del turismo han creado la oportunidad perfecta para la inversión inmobiliaria en Portugal. En la ciudad de Lisboa, el rendimiento de alquiler promedio en 2023 fue del 2 por ciento (7 en el Área Metropolitana de Lisboa), mientras que fue del 6 por ciento en Oporto (0 por ciento en el Área Metropolitana de Oporto) y del 6 por ciento en el Algarve. En general, el crecimiento del sector turístico ha llevado a un aumento de los alquileres a corto plazo, lo que significa que los rendimientos inmobiliarios en Portugal son generalmente más altos que en muchos otros países europeos.

Alquileres a largo plazo versus alquileres a corto plazo en Portugal

Tanto los alquileres inmobiliarios a largo plazo como a corto plazo en Portugal ofrecen buenos rendimientos. Cada opción tiene diferentes ventajas y debes considerar cuidadosamente cuál es la mejor para ti.

Alquileres a largo plazo en Portugal

Ventajas

• Certeza de ingresos fijos : Los contratos de alquiler a largo plazo en Portugal tienen una duración mínima de 12 meses, lo que significa que tienes ingresos de alquiler garantizados.
• Menos daños a la propiedad : Los inquilinos que permanecen durante más tiempo en tu propiedad tienden a causar menos daños que los inquilinos a corto plazo. Esto significa menores costos de mantenimiento.
• Menores costos de administración : Con un solo inquilino ocupando la propiedad durante un largo período de tiempo, no tienes que lidiar con la limpieza.

Desventajas

• Menores rendimientos de alquiler : Los rendimientos de alquiler de los alquileres a corto plazo son mucho más altos que los de un alquiler a largo plazo.
• Legislación de protección del alquiler : Portugal tiene estrictas protecciones para los inquilinos, lo que significa que puedes tener dificultades para desalojarlos o aumentar el precio del alquiler.

Alquileres a corto plazo en Portugal

Beneficios

• Mayor rendimiento de alquiler : Los alquileres a corto plazo en Portugal ofrecen la oportunidad de obtener mayores rendimientos para los inversores, especialmente con la creciente popularidad de sitios web de reserva como Airbnb. También hay muchas empresas de gestión de propiedades en Portugal que pueden administrar la propiedad en tu nombre.
• Uso personal : Si deseas utilizar la propiedad tú mismo, los alquileres a corto plazo te dan la flexibilidad de quedarte cuando quieras.

Desventajas

• Más molestias : Los alquileres a corto plazo suelen requerir más participación por parte del propietario. También es imperativo que encuentres una buena empresa de gestión para que se encargue de la propiedad.
• Restricciones de alquiler a corto plazo : La legislación reciente ha impuesto restricciones a los alquileres a corto plazo en algunas áreas de Lisboa y Oporto, por lo que es importante que lo compruebes de antemano si estás buscando comprar una propiedad para este fin.

Inversión inmobiliaria en Portugal: ¿En qué área debo invertir?

La licencia Alojamiento Local (AL) es necesaria para los inversores que desean alquilar su propiedad para estancias cortas. El 6 de octubre de 2023 (Ley 56/2023), el gobierno portugués modificó su mercado de alquiler a corto plazo con regulaciones más estrictas para la licencia AL. Las licencias existentes requieren renovaciones quinquenales, y los límites restringen el número de unidades AL por edificio. Si bien es obligatorio mostrar un número de registro, obtener una nueva licencia en sí misma se ha vuelto más desafiante. La ley "Más Vivienda" suspendió las nuevas licencias en áreas turísticas populares que incluyen Lisboa, el Algarve y Oporto, lo que dificulta que los inversores capitalicen el auge del turismo a través de alquileres a corto plazo. Sin embargo, existen algunas exenciones, como en las áreas interiores y en las islas autónomas de Madeira y las Azores, entre otras. Nuestra información sobre la licencia Alojamiento Local (AL) ofrece más información.

Inversión inmobiliaria en Portugal: Invertir en un mercado dinámico

El mercado inmobiliario en Portugal es dinámico y diverso, con muchas ubicaciones potenciales dependiendo de lo que estés buscando. Las dos áreas de inversión principales son bien conocidas: Lisboa y el Algarve. Sin embargo, en la actualidad, las propiedades en Oporto también están firmemente en la mezcla, ya que la vibrante segunda ciudad más grande de Portugal atrae a expatriados y nómadas digitales a sus costas.

Otras regiones que también han ganado más interés por parte de los inversores en los últimos años incluyen la Costa de Plata, el Alentejo e incluso las regiones norte y centro de Portugal. Estas áreas atraen a inversores que buscan impresionantes paisajes naturales y una auténtica experiencia portuguesa.

Lisboa ofrece lo mejor de una capital europea, con oportunidades de inversión inmobiliaria muy atractivas en toda la ciudad. Lisboa tiene su propio rango de precios en comparación con el resto del país. Sin embargo, la capital sigue siendo relativamente asequible en comparación con otras ciudades europeas. Cascais y Sintra, vecinas de Lisboa, también ofrecen excelentes oportunidades de inversión. Cascais es un popular destino turístico situado cerca de Lisboa, que ofrece el equilibrio perfecto entre vida costera y urbana. Considerada una de las ciudades más románticas de Portugal, Sintra está impregnada de auténtica tradición portuguesa, llena de coloridos palacios y propiedades extravagantes que ofrecen un encanto único. El Algarve, el principal destino turístico y de propiedades de lujo de Portugal, ha ido ganando popularidad, mientras que Oporto atrae a visitantes e inversores con su rica historia cultural y hermosas propiedades en venta a un precio asequible. Otras partes del país para tener en cuenta incluyen la Costa de Plata, con Peniche y Nazaré, buenas opciones si buscas vistas costeras. Las propiedades en Ericeira, Portugal, también son una excelente opción, ya que esta encantadora ciudad con sus casas blancas con fachadas azules se ha vuelto cada vez más popular entre los expatriados en los últimos años. Para disfrutar de un toque de lujo, Comporta, la península de Tróla y Melides ofrecen una tranquilidad exclusiva. Como tal, el suroeste de Portugal explotará en los próximos años.

Y esto sin olvidar las impresionantes islas de Madeira y las Azores. Ya ubicaciones muy populares para buenas inversiones, se proyecta que estas islas aumentarán en popularidad en los próximos años. También encontrarás terrenos en venta en Portugal en todo el país, lo que puede ser una opción más asequible que comprar una propiedad nueva.

Inversión inmobiliaria en Portugal: ¿Vale la pena?

Portugal es el séptimo país más seguro del entorno, según el Índice Global de Paz de 2023. Considerado un país estable, política y económicamente, con una baja tasa de criminalidad, Portugal tiene muchas cualidades deseables para los inversores. El inglés es ampliamente hablado por los ciudadanos portugueses y existe una creciente comunidad de expatriados en el país. El gobierno de Portugal también ha tomado medidas en los últimos años para ayudar a promover un mercado inmobiliario próspero que sea atractivo para los inversores.

Portugal ofrece una variedad diversa de propiedades y ubicaciones, un mercado inmobiliario en crecimiento, un fuerte rendimiento de alquiler sobre la inversión y la oportunidad de apreciación del capital. La siguiente tabla muestra los rendimientos de alquiler en regiones clave de Portugal.

Programa Golden Visa de Portugal: Opciones de inversión actuales que califican

El programa Golden Visa de Portugal, lanzado en 2012, ha demostrado ser uno de los esquemas de residencia por inversión más populares de Europa. Si bien las propiedades inmobiliarias ya no son una opción viable para obtener la residencia en Portugal, siguen existiendo varias opciones atractivas sobre la mesa para los inversores extranjeros.

El programa Golden Visa de Portugal permite a los inversores y sus familiares vivir, trabajar y estudiar en Portugal y proporciona libre circulación dentro del espacio Schengen. El esquema fue inicialmente más popular entre los chinos y brasileños. Sin embargo, desde entonces, el esquema se ha diversificado y los solicitantes de Golden Visa ahora provienen de todo el entorno. En los últimos años, los sudafricanos, turcos y estadounidenses han estado utilizando el esquema. El programa Golden Visa ha demostrado ser muy beneficioso para Portugal, con más de €7 mil millones invertidos en Portugal a través del esquema desde 201Esto indica el grado en que el Golden Visa ha llevado a una afluencia de inversiones extranjeras en los últimos tiempos. Si bien la opción inmobiliaria era la vía de inversión más popular, esta ruta ya no está disponible. Las opciones actuales del programa de inversión son:

• Suscripción a un fondo de inversión : Contribuir a un fondo de capital riesgo calificado por un valor de al menos €500,000
• Inversión o donación en artes o reconstrucción del patrimonio nacional con una inversión mínima de al menos €250,000
• Investigación científica : Investigación científica o tecnológica con una inversión mínima de al menos €500,000
• Creación de diez puestos de trabajo : Creación y mantenimiento de diez puestos de trabajo durante el período requerido
• Creación de capital social y empleo : Incorporación de una empresa o refuerzo del capital social de una empresa, en ambos casos con una inversión de €500,000, combinada con la creación de cinco o el mantenimiento de diez puestos de trabajo (cinco de ellos permanentes) durante un período mínimo de tres años.

Nuestro socio de ciudadanía y residencia, Global Citizen Solutions, puede guiarte a través del proceso si estás interesado en invertir en Portugal a través del programa Golden Visa de Portugal.

Inversión inmobiliaria en Portugal: Impuestos y tarifas

Los inversores potenciales interesados ​​en realizar una inversión inmobiliaria en Portugal deberán obtener un Número de Identificación Fiscal (NIF), que es el número de identificación fiscal portugués necesario para abrir una cuenta bancaria portuguesa y completar transacciones financieras en el país. Los expatriados pagan impuestos por las propiedades a la misma tasa que lo harías como residente local. Ten en cuenta que si estás comprando a través de una empresa offshore, debes esperar pagar tasas más altas.

Los impuestos en Portugal pueden aplicarse en el momento de la compra o durante la propiedad de la propiedad.

Impuestos durante el proceso de compra

• Impuesto de compra de propiedad (IMT) : El (IMT) Imposto Municipal Sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis (Impuesto Municipal sobre Transmisiones Onerosas de Bienes Inmuebles) es un impuesto sobre la transferencia de propiedad que se paga al comprar una propiedad portuguesa. El impuesto debe pagarse antes de completar la compra y oscila entre el 0 por ciento y el 10 por ciento. El importe varía en función del precio de compra, el tipo de propiedad (por ejemplo, rural/urbana), la ubicación (Portugal continental, región autónoma) y si la propiedad va a ser la vivienda principal o secundaria.
• Impuesto de timbre : El Imposto do Selo (Impuesto de timbre) es un impuesto adicional sobre las transacciones que puede que tengas que pagar en el momento de la compra. Las transacciones inmobiliarias suelen estar sujetas a una tasa del 0,8 por ciento.

Impuestos después de comprar una propiedad

• Impuesto sobre la propiedad municipal (IMI) : El (IMI) Imposto Municipal sobre Imóveis (Impuesto sobre la propiedad municipal o Impuesto sobre la propiedad inmueble) es un impuesto anual que determina el municipio donde se encuentra tu propiedad. El importe suele estar entre el 0,3 por ciento y el 0,5 por ciento para las propiedades urbanas y el 0,8 por ciento para las propiedades rurales. La tasa IMI la establece anualmente el municipio. Ten en cuenta que el IMI se aplica sobre el valor fiscal de la propiedad y no sobre el precio pagado por la propiedad.
• Impuesto sobre la riqueza (AIMI) : Existe un Impuesto sobre la riqueza (AIMI) en Portugal sobre las propiedades que cuestan más de €600,000. Los niveles del Impuesto sobre la riqueza son: 0,7 por ciento de impuesto sobre las propiedades valoradas entre €600K y €1 mil. 1% de impuesto sobre las propiedades valoradas entre €1 mil y €2 mil. 1,5% de impuesto sobre las propiedades valoradas por encima de €2 mil.

Impuestos sobre los ingresos del alquiler

Los ingresos del alquiler se gravan generalmente con un tipo impositivo fijo del 28 por ciento. Sin embargo, existen posibilidades de beneficiarse de tipos impositivos reducidos e incluso exenciones en función de las características específicas del contrato. Se pueden deducir los impuestos relacionados con el seguro contra incendios, el IMI, el certificado de eficiencia energética de la propiedad y las cuotas de la comunidad. Además, se pueden deducir los gastos de mantenimiento y conservación, pero deben estar legalmente probados y no pueden ser por muebles. Los gastos de mantenimiento y conservación realizados en la propiedad 24 meses antes del alquiler también pueden estar cubiertos. Es fundamental proporcionar una factura para identificar el trabajo realizado en la propiedad. El impuesto sobre los ingresos del alquiler se aplica tanto a los contratos de arrendamiento a corto plazo como a los contratos de arrendamiento a largo plazo.

Alquileres a corto plazo

Para los alquileres a corto plazo, se requiere la licencia Alojamiento Local (AL) (Alojamiento Local). Esto permite a los propietarios alquilar sus propiedades. Ten en cuenta que la ley "Más Vivienda" suspendió las nuevas licencias en áreas turísticas populares que incluyen Lisboa, el Algarve y Oporto, lo que dificulta que los inversores capitalicen los alquileres a corto plazo.

Alquileres a largo plazo

Para los alquileres a largo plazo, puedes hacerlo a través de contratos de arrendamiento estándar sin necesidad de una licencia AL.

Impuesto sobre las ganancias de capital

Al vender una propiedad, la eventual ganancia de capital (ganancias de capital de la venta de la propiedad) puede estar sujeta a impuestos. Sin embargo, dependiendo de si estás vendiendo, existen exenciones si estás vendiendo, para reinvertir en tu nueva casa, por lo que tendrás 24 meses (unos dos años) para reinvertir. También existen posibles descuentos si se ha realizado trabajo en la propiedad. Puedes obtener más información en nuestra tutorial sobre el impuesto sobre las ganancias de capital en Portugal.

Para terminar: Razones clave para invertir en Portugal

Existen muchas razones excelentes para invertir en propiedades portuguesas y considerar vivir en el séptimo país más seguro del entorno. Las principales ventajas incluyen:

• Sin restricciones sobre la propiedad extranjera
• Invertir en un mercado dinámico con un alto potencial de retorno de la inversión
• Bajo costo de vida en comparación con otros países de Europa Occidental
• Clima perfecto con veranos increíbles e inviernos suaves
• Servicios de educación y salud de alta calidad

Si deseas invertir en bienes raíces en Portugal, utilizar un agente de compradores es la mejor manera de salvaguardar tus intereses y asegurar la mejor propiedad al mejor precio. Esto se debe a que, si bien los agentes inmobiliarios deben tener tus mejores intereses en el corazón, es importante recordar que trabajan principalmente en nombre del vendedor, no del comprador, y obtendrán una comisión más alta por una compra más alta. Por otro lado, un agente de compradores como Goldcrest trabajará únicamente en tu nombre como comprador. A diferencia de los agentes inmobiliarios, los agentes de compradores buscan las mejores opciones de propiedades que se ajusten a tu presupuesto y tu estilo de vida, y negociarán el mejor precio en tu nombre.

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