Reits: como hacerlo para invertir en bienes raíces

Los REIT (del inglés Real Estate Investment Trust o Fideicomisos de Inversión Inmobiliaria) son una forma popular de invertir en el mercado inmobiliario que, a diferencia de la inversión tradicional, no requiere un gran aporte inicial de capital y es mucho más líquida que la inversión directa en inmuebles.

Los REITs, también llamados SOCIMI (Sociedad Cotizada Anónima de Inversión en el Mercado Inmobiliario), son compañías que invierten en bienes raíces residenciales o comerciales, como oficinas, centros comerciales y complejos de apartamentos, y ofrecen a los inversores la oportunidad de participar en estos activos inmobiliarios de manera indirecta.

En este artículo, resolveremos todas tus dudas sobre qué son los REITs y cómo funcionan, así como las ventajas y desventajas de invertir en ellos, y te brindaremos una lista de los REITs más rentables disponibles en el mercado hoy en día. ¡Vamos!

¿Qué es un REIT y cómo funciona?

Un REIT es una compañía que invierte en bienes raíces comerciales y genera ingresos a través de la explotación de estos activos inmobiliarios, principalmente a través del alquiler, pero también la venta y financiación de los mismos.

En un REIT, los inversores compran acciones de la compañía y se convierten en propietarios indirectos de los activos inmobiliarios que el REIT o SOCIMI posee. Estas empresas están obligadas por ley a distribuir la mayoría de sus ganancias (un 90%) a los inversores en forma de dividendos, lo que los convierte en una opción muy atractiva para aquellos que buscamos ingresos pasivos recurrentes.

También cabe mencionar que los REITs tienen un régimen fiscal bastante favorable en la mayoría de países, como la exención del Corporate income tax o un régimen especial para dividendos en USA; o un 0% de impuesto de sociedades en España.

Ojo, no confundamos esto con empresas de crowfunding o crowlending inmobiliario como puede ser urbanitae. Estas plataformas ofrecen rentabilidad por prestar dinero para este tipo de proyectos, dentro del espectro de inversión inmobiliaria no cuadrarían ni con la inversión tradicional ni con los REITs, pero trataremos este tema en otro artículo si hay interés.

Ejemplo práctico

Como ejemplo simplista, imaginemos un pequeño centro comercial cuyo coste es de un millón de euros. Un grupo de 100 personas podría organizarse para comprarlo y luego repartir los beneficios de alquileres varios, pero esto podría ser algo caótico debido a la ausencia de organización.

Por otra parte, estas personas podrían formar una empresa con un consejo de administración que compre el centro comercial (un REIT), de modo que cada persona invierta 10,000 euros en la empresa y obtenga un 1% de la misma. De este modo, si el centro comercial pasa a valer 2 millones, los inversores podrían vender sus participaciones por 12,000 euros.

Además, si ese mismo Mall genera unas ganancias de 100,000 euros al año después de descontar gastos, el 90% de las mismas (90,000 euros) se repartirán entre los accionistas del Centro Comercial. Esto supone que cada inversor de nuestro ejemplo recibirá al menos 900 euros en dividendos, y los 10,000 euros restantes (el otro 10%) se quedarán en la empresa con objeto de comprar más propiedades en el futuro y hacer crecer la bola de nieve.

Obviamente, en la práctica, el proceso es algo más complejo, pero a nivel conceptual creo que se entiende bien.

REITs vs Inversión inmobiliaria tradicional

Si a través de las SOCIMIs puedo poseer partes de centros comerciales, excelentes oficinas, e incluso alquilar edificios a hoteles o grandes marcas, ¿por qué meterse en dolores de cabeza de inversión inmobiliaria tradicional?

Como te imaginarás, no es oro todo lo que reluce. Los REITs tienen muchas ventajas, pero también hay ciertos casos, donde comprar un piso para alquilar puede ser una mejor opción. De hecho, lo más probable es que una cartera balanceada con ambas estrategias sea el caballo ganador. Veamos en detalle las ventajas y desventajas de los REITs antes de sacar conclusiones adelantadas.

Ventajas de invertir en REITs

• Accesibilidad : Los REITs ofrecen una forma accesible de invertir en el mercado inmobiliario, ya que permiten a los inversores participar en grandes proyectos inmobiliarios sin la necesidad de comprar propiedades individuales.
• Diversificación : Los REITs brindan diversificación, ya que permiten poseer una cartera de propiedades comerciales de diferentes tipos y ubicaciones geográficas, algo clave a la hora de comenzar a invertir.
• Liquidez : Los REITs también ofrecen liquidez, ya que las acciones de estas empresas se negocian en bolsa, lo que facilita la compra y venta de acciones según las necesidades de cada inversor, mientras que vender un inmueble a un precio justo es algo que en el mejor de los casos llevará meses.
• Gestión profesional : Estas sociedades están gestionadas por directivos con alto conocimiento del sector que tienen acceso a mucha información y deberían ser capaces de tomar las mejores decisiones, al menos sobre el papel.
• Ingresos pasivos : Son una inversión que genera ingresos 100% pasivos. Si se estropea el agua caliente de las oficinas de Iberdrola o hay goteras en Primark, no van a llamarte a ti como accionista para que lo resuelvas.

Desventajas de los REITs

• Volatilidad del mercado : Los REITs ofrecen gran liquidez al cotizar en bolsa, pero esto puede ser un arma de doble filo puesto que pueden caer de precio fuertemente. Esto es algo que también ocurriría con un inmueble en propiedad, pero al no ver como varía de precio día a día es más llevadero mentalmente hablando.
• Ausencia de apalancamiento : Uno de los puntos fuertes de la inversión inmobiliaria, es el apalancamiento financiero (hipotecarse para comprar, vaya). Esto permite que los porcentajes de rentabilidad se eleven sustancialmente. Las sociedades no tienen acceso a condiciones de financiación tan ventajosas como las personas físicas.
• Menores rentabilidades potenciales : La rentabilidad de los REITs suele oscilar entre el 3% y el 6%, que está muy bien, pero en operaciones inmobiliarias con apalancamiento se pueden obtener ROIs mejores.
• Ausencia de decisiones propias : Los accionistas minoritarios no tenemos voz ni voto en las decisiones de estas sociedades, formadas por miles de personas. Si consideras indispensable ser parte activa en la toma de decisiones, la inversión tradicional quizá sea más tentadora para ti.

Resumen

Dejemos de lado los puntos donde la inversión tradicional en inmuebles y la inversión en REITs van de la mano. Esto son efectos y riesgos generales del sector de bienes raíces como la volatilidad por regulaciones gubernamentales o los cambios en los tipos de interés.

Otro punto a tener en cuenta es la fiscalidad. Aquí dependerá mucho de cada persona y situación, así que mejor no extenderse. Sí que es interesante mencionar que los alquileres tradicionales tributan en el IRPF, mientras que los dividendos obtenidos desde los REITS tributan como capital mobiliario (Entre 19% y 23% aproximadamente), y ahí que cada uno saque sus números.

Veamos ahora sí una tabla resumen entre la inversión inmobiliaria tradicional y la inversión en sociedades de inversión en inmuebles:

Cómo invertir en REITs con un capital mínimo

Invertir en bienes raíces comerciales requiere de una cantidad de capital, pero existen formas de invertir en REITs con un capital mínimo para estar igualmente expuesto a dichas inversiones.

• Comprar acciones de REIT a través de un broker : Estas plataformas permiten a los inversores comprar y vender acciones de REIT de manera fácil y rápida, con mínimos de inversión muy bajos.
• Invertir en fondos de inversión cotizados (ETF o Exchange-Traded Fund) que siguen un índice de REIT : Estos fondos ofrecen una cartera diversificada de diferentes REIT y pueden ser una opción rentable para invertir con pequeño capital.

Los REITs o SOCIMIs como tal muchas veces están enfocados en algún tipo de industria, sector, o zona geográfica. Por ejemplo, una SOCIMI como Merlin Properties invierte principalmente en España, mientras que otras como la americana Prologis se enfocan en la inversión en inmobiliario industrial, como naves y fábricas. Los ETFs se componen por pequeñas cantidades de un gran número de REITs, aumentando así la diversificación y minimizando la volatilidad.

Factores para elegir los mejores REITs para invertir

A la hora de comprar los mejores REIT, es importante considerar varios factores ya que esta elección puede variar dependiendo de la persona.

• Calidad de los activos inmobiliarios : Esto incluye examinar la ubicación, el tipo de propiedades y la calidades de los inquilinos. Esta información a alto nivel suele estar especificada en las estrategias de cada REIT. Podremos encontrar REITs que optan por inversiones más seguras y rentabilidades más reducidas, así como otras sociedades que estén más expuestas a elementos de más riesgo como “hipotecas basura”, o peores perfiles de inquilinos, generalmente en búsqueda de una mayor rentabilidad.
• Trayectoria y rendimiento histórico : Aunque resultados pasados no determinan resultados futuros, es importante analizar bien la evolución.
• Política de distribución de dividendos : La mayoría de SOCIMIs ofrecen pagos trimestrales, aunque hay otros que ofrecen pagos semestrales o incluso mensuales como Realty Income Corporation. Si buscamos ingresos recurrentes con alta frecuencia este será un factor determinante en nuestras inversiones. Existe gran cantidad de Sociedades de Inversión especializadas en oficinas, que proporcionan alta seguridad en los pagos.
• Gestión del REIT : La estructura de costos y las perspectivas futuras del mercado inmobiliario en el que opera el REIT, así como la industria o nicho del REIT. Invertir por ejemplo en un REIT especializado en Hoteles como Host Hotels & Resorts, Inc es más arriesgado que uno más diversificado, puesto que estamos expuestos a muy buenos resultados si hay un auge del turismo o a peores resultados si a ésta industria le va mal, como vimos hace bien poco.

Personalmente me gustan más los ETFs de REITs, puesto que ofrecen una mayor diversificación. Los ETFs replican índices, que se componen de ciertos subconjuntos de empresas. Invertir en ETFs bien distribuidos como el Vanguard Real Estate ETF (VNQ) nos asegura una volatilidad reducida debido a los contrapesos existentes en los diferentes REITs del índice a nivel tanto geográfico como sectorial.

Los mejores REITs para comprar en este momento

A continuación, te presentamos una lista de REITs que consideramos muy interesantes en este momento, así como ETFs de REITs con aún mayor diversificación.

Recuerda que esta lista no es exhaustiva y siempre es recomendable realizar una investigación adicional antes de tomar una decisión de inversión.

Simon Property Group (SPG)

Simon Property Group, uno de los REITs más importantes del mercado actual. Es considerado uno de los líderes en la industria de alquiler de centros comerciales y posee una cartera diversificada de propiedades en todo Estados Unidos. Simon Property Group destaca por su enfoque en ubicaciones premium, lo que le permite atraer a marcas de renombre a sus centros comerciales, que son inquilinos de muy alta calidad. Además, la compañía ha mostrado una sólida trayectoria de crecimiento en los últimos años.

Pese a los desafíos de la industria de venta física presencial, SPG ha demostrado resiliencia y adaptabilidad al adaptar su enfoque hacia experiencias de compra más allá de las tiendas tradicionales. Esto incluye la expansión de opciones de entretenimiento, restaurantes y servicios, lo que atrae a un público más amplio y diverso. Con su sólida posición en el mercado y su capacidad para adaptarse a las tendencias cambiantes, Simon Property Group es una opción a considerar para los inversores interesados en inmobiliario.

Prologis (PLD)

Otro REIT destacado es Prologis (PLD), que se especializa en bienes raíces industriales y logísticos. Con la creciente demanda de almacenes y espacios de distribución debido al auge del comercio electrónico, Prologis se encuentra en una posición favorable para capitalizar esta tendencia. La compañía tiene una presencia global y una cartera diversificada de propiedades logísticas de alta calidad.

Prologis también destaca por su enfoque en la sostenibilidad y la innovación en el diseño de sus propiedades. La compañía ha implementado tecnologías avanzadas para mejorar la eficiencia energética y reducir el impacto ambiental de sus operaciones. Además, PLD ha establecido asociaciones estratégicas con empresas líderes en tecnología para impulsar la innovación en la logística y mejorar la experiencia del cliente. Estas iniciativas posicionan a Prologis como uno de los mejores REITs dentro del sector industrial.

Equity Residential (EQR)

Si estás interesado en invertir en el mercado de alquiler residencial, Equity Residential (EQR) es un REIT a considerar. La compañía se enfoca en la adquisición, desarrollo y administración de apartamentos de alta calidad principalmente en Estados Unidos. Equity Residential se destaca por su enfoque en las principales ciudades y áreas metropolitanas, donde la demanda de vivienda de alquiler es sólida.

Con una cartera diversificada de propiedades residenciales, Equity Residential ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años. La compañía se beneficia de la demanda continua de viviendas de alquiler debido a factores como el aumento de la población urbana y las preferencias cambiantes hacia la propiedad de viviendas. Además, Equity Residential se ha centrado en brindar una experiencia de vida excepcional a sus residentes mediante la mejora de las comodidades en sus propiedades y comunidades. Este SOCIMI es de lo más parecido a la inversión inmobiliaria tradicional en forma de sociedad, bienes raíces residenciales.

Public Storage (PSA)

Public Storage es el REIT líder en el mercado de almacenamiento público. La compañía posee y opera una amplia red de instalaciones de almacenamiento en todo Estados Unidos, ofreciendo soluciones de almacenamiento seguro y conveniente para individuos y empresas. Public Storage se beneficia de la creciente demanda de almacenamiento debido a factores como la urbanización, la falta de espacio en los hogares y la necesidad de almacenar pertenencias durante las transiciones de vida.

Con una sólida trayectoria de crecimiento y un enfoque en la expansión continua, Public Storage es una opción atractiva para los inversores interesados en el sector de almacenamiento, alternativa a la compra de trasteros para alquilar. Además, PSA tiene una sólida posición financiera y un historial estable de dividendos, lo que la convierte en una opción confiable para los inversores en busca de ingresos.

Ventas, Inc. (VTR)

Ventas, Inc. es un REIT especializado en el sector de atención médica. La compañía posee y opera una cartera diversificada de propiedades de atención médica, que incluyen instalaciones de cuidados a largo plazo o centros de atención aguda. Ventas, Inc. se beneficia de la creciente demanda de servicios de atención médica debido al envejecimiento de la población y al aumento de la conciencia sobre la salud.

La compañía se destaca por su enfoque en la calidad y la innovación en el cuidado de la salud. VTR ha establecido asociaciones estratégicas con proveedores líderes en la industria y ha implementado mejoras para favorecer la experiencia de paciente y la atención médica. La compañía también tiene una sólida posición financiera y un historial estable de crecimiento y dividendos pese a su enfoque en un sector en crecimiento.

American Tower Corporation (AMT)

American Tower Corporation es un REIT que se centra en la propiedad y el desarrollo de torres de comunicación inalámbrica. La compañía posee una cartera mundial de torres de comunicación, que son utilizadas por operadores de telecomunicaciones para la transmisión de señales de telefonía móvil y datos. Con el crecimiento continuo de la conectividad y la demanda de datos, AMT se encuentra en una posición sólida para beneficiarse de esta tendencia.

La compañía ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años, impulsado por la creciente demanda de infraestructura de telecomunicaciones. American Tower Corporation se beneficia también de su presencia global, lo que le permite diversificar el riesgo y aprovechar oportunidades en diferentes mercados. Con su sólida posición competitiva, American Tower Corporation es líder en torres de comunicación y uno de los mejores REITs en el mercado.

Realty Income Corporation (O)

Realty Income Corporation (O) es un REIT especializado en propiedades comerciales de alquiler único. La compañía posee una cartera diversificada de propiedades, que incluyen tiendas minoristas, instalaciones de cuidado de la salud, centros de distribución y más. Realty Income Corporation se destaca por su enfoque en la generación de ingresos estables a través de contratos de arrendamiento a largo plazo con inquilinos de calidad.

La compañía se beneficia de la demanda continua de espacios comerciales y tiene una tasa de ocupación alta en su cartera de propiedades. Además, puede ser interesante comprar acciones de Realty Income Corporation, puesto que es conocida por ofrecer un reparto mensual de dividendos, proporcionando un cashflow constante muy interesante, como lo haría un alquiler tradicional.

Merlin Properties

Merlin Properties es un SOCIMI especializado en bienes raíces comerciales en España. La compañía posee y administra una cartera diversificada de propiedades, que incluyen oficinas, centros comerciales y parques logísticos. Merlin Properties es el REIT más importante de España, seguido por Inmobiliaria Colonial (COL).

Con una sólida presencia en el mercado español, Merlin Properties se beneficia de la estabilidad económica y el crecimiento del sector inmobiliario en el país. La compañía ha demostrado un crecimiento constante y estable a lo largo de los años, impulsado por la demanda continua de espacios comerciales en ubicaciones privilegiadas. Para los que buscan una opción nacional, Merlin es una de las mejores opciones del mercado.

ETFs de REITs

Si buscamos diversificar todavía más nuestra inversión inmobiliaria a través de la bolsa de valores, los ETFs son sin duda la mejor opción. Estos ETFs poseen las SOCIMIs presentes en el índice, comprando y vendiendo para asegurar un correcto equilibrio en base al índice de referencia, con una estructura de costos muy eficiente y barata.

Dentro de estos ETFs, podemos destacar varias opciones muy atractivas:

• iShares U.S. Real Estate ETF (IYR) : Este fondo cotizado en bolsa rastrea el desempeño del índice Dow Jones U.S. Real Estate Index y ofrece a los inversores exposición a una amplia cartera de REITs en Estados Unidos.
• Vanguard Real Estate ETF (VNQ) : Este ETF replica el MSCI US Investable Market Real Estate 25/50 Index y está gestionado por Vanguard, líder en la gestión de fondos cotizados con bajos costes.
• iShares Global REIT ETF (REET) : Este fondo rastrea el FTSE EPRA/NAREIT Global REIT Index y ofrece a los inversores exposición a una amplia cartera de REITs en todo el entorno, consiguiendo una mayor diversificación geográfica.
• Amundi Index FTSE EPRA NAREIT Global : Terminamos con un fondo de la conocida Amundi, que replica el FTSE EPRA NAREIT Global Index. A nivel de diversificación y bajos costes, es de mis favoritos.

Riesgos asociados con la inversión en REITs

Si bien invertir en REITs es una opción atractiva, también hay riesgos asociados. Como mencionamos anteriormente, los REIT están sujetos a la volatilidad del mercado inmobiliario y a los riesgos específicos del sector.

Además, el rendimiento de los REIT puede verse afectado por factores macroeconómicos, como las tasas de interés y la salud general de la economía. Al fin y al cabo, cualquier inversión conlleva riesgos, incluyendo mantener el dinero parado en el banco, pero no por eso debemos ir a lo loco ni asustarnos ante cualquier mínimo riesgo.

También tener en cuenta los riesgos asociados con la gestión del REIT y la calidad de sus activos inmobiliarios. Por lo tanto, es interesante que antes de invertir se realice una evaluación exhaustiva de los riesgos antes de invertir en REITs o en cualquier otro activo. También es cierto que los mercados bursátiles son bastante eficientes, por tanto los precios de los REITs son siempre “justos”.

La inversión en ETFs de REITs en gran medida reduce riesgos gracias a la diversificación. Si uno de los SOCIMIs del índice cae de precio o incluso quiebra, nuestra inversión se verá afectada en la medida proporcional a la exposición de nuestro ETF. Sin embargo, si esto ocurre estando invertidos directamente, el impacto en nuestra inversión será mucho mayor.

Conclusión ¿Es la inversión en REIT la elección correcta para ti?

La inversión en REITs puede ser una opción atractiva para aquellos que buscan invertir en el mercado inmobiliario con poco dinero. Los REIT ofrecen acceso a activos inmobiliarios comerciales de alta calidad, diversificación, liquidez y la oportunidad de recibir ingresos regulares en forma de dividendos.

Sin embargo, también es importante considerar los riesgos asociados con los REIT, como la volatilidad del mercado inmobiliario y los riesgos específicos del sector.

En mi caso, me gusta invertir en REITs a través de ETFs, lo cual me permite reducir el análisis y reducir al máximo los riesgos. Sin embargo, esto no quita que esté igualmente invirtiendo en oportunidades inmobiliarias tradicionales personalmente, no son estrategias incompatibles entre sí.

Como estrategia base, si estás empezando los REITs son una excelente opción para ir agrandando la bola de nieve de la inversión, al menos hasta acumular lo suficiente para la entrada de un proyecto inmobiliario.

¡Empieza a invertir en REITs y aprovecha las oportunidades que ofrece el mercado inmobiliario con un capital mínimo!

Son los REIT una buena inversión hoy en día

Real estate investment trusts, also known as REITs, typically offer high yields, making them appealing choices for income investors. The real estate stocks that Morningstar covers, as a group, looked 0.9% overvalued as of Sept. 13, 202

REITs are interest-rate-sensitive, which means they tend to outperform the broad market when interest rates fall and underperform when interest rates rise. During the trailing one-year period, the Morningstar US Real Estate Index returned 28%, while the Morningstar US Market Index returned 217%. Interest rates have fallen since the end of July, leading to a rally for the REIT sector. “We believe that US REITs will continue to see share price movements that are inverse of interest-rate movements,” says Morningstar senior analyst Kevin Brown.

The 6 Best REIT Stocks to Buy Now

The REIT stocks below were trading at the largest discounts to Morningstar’s fair value estimates as of Sept. 13, 202

• Pebblebrook Hotel PEB
• Park Hotels & Resorts PK
• Kilroy Realty KRC
• Macerich MAC
• Host Hotels & Resorts HST
• Healthpeak Properties DOC

Here’s a little more about each of the best REITs to invest in now, including commentary from the Morningstar analysts who cover them. All data is as of Sept. 1

Pebblebrook Hotel

Price/Fair Value : 0.51

Morningstar Uncertainty Rating : High

Morningstar Economic Moat Rating : None

Forward Dividend Yield : 0.31%

Industry : REIT—Hotel and Motel

Pebblebrook Hotel continues to hold the first spot as the least expensive company on our list of the best REITs to buy, trading 49% below our fair value estimate of $250 per share. It offers the lowest forward dividend yield of the group at 0.31%.

Pebblebrook Hotel Trust is the largest US lodging REIT focused on owning independent and boutique hotels. After Pebblebrook merged with LaSalle Hotel Properties in November 2018, the company owns 46 upper upscale hotels with more than 11,900 rooms, located primarily in urban gateway markets. Historically, Pebblebrook’s combined portfolio has had a higher revenue per available room price point and EBITDA margin than its hotel REIT peers. The merger with LaSalle provided Pebblebrook with some new avenues to create value for shareholders. The company doubled in size while taking on only a portion of the general and administrative costs, making the combined company more efficient. Pebblebrook CEO Jon Bortz previously ran LaSalle and acquired many of the hotels in that portfolio. His knowledge of those hotels combined with management demonstrated ability to maximize margins should allow him to implement cost-saving initiatives that drive up margins. The coronavirus pandemic hit the operating results of Pebblebrook hotels significantly with high-double-digit revPAR declines and negative hotel EBITDA in 2020. However, the rapid rollout of vaccinations across the country allowed leisure travel to recover quickly, leading to significant growth in 2021 and 202Growth decelerated in 2023, though the company continues to report improving occupancy and rate growth for most of the portfolio. We think Pebblebrook should continue to see solid growth as renovations executed across its portfolio were finished in late 2023 and early 2024, which should help drive high revPAR growth. However, several factors will remain headwinds for hotels over the long term. Supply has been elevated in many of the biggest markets, and that is likely to continue for a few more years. Online travel agencies and online hotel reviews create immediate price discovery for consumers, preventing a hotel from pushing rate increases even though it is nearing full occupancy on many nights. Last, while the shadow supply created by Airbnb doesn’t directly compete most nights, it does limit Pebblebrook ability to push rates on nights when it would have typically generated its highest profits. Kevin Brown, Morningstar Senior Analyst

Park Hotels & Resorts

Morningstar Price/Fair Value : 0.56

Morningstar Uncertainty Rating : High

Morningstar Economic Moat Rating : None

Forward Dividend Yield : 12%

Industry : REIT—Hotel and Motel

This undervalued REIT stock also operates in the hotel and motel industry. Park Hotels & Resorts has a forward dividend yield of 12%, the highest on our list of best REITs to buy, and trades 44% below our fair value estimate of $25 per share.

Park Hotels & Resorts is the second-largest US lodging REIT, focusing on the upper-upscale hotel segment. The company was spun out of narrow-moat Hilton Worldwide Holdings at the start of 201Since the spinoff, the company has sold all its international hotels and 23 lower-quality US hotels to focus on high-quality assets in domestic, gateway markets. Park completed the acquisition of Chesapeake Lodging Trust in September 2019, a complementary portfolio of 18 high-quality, upper-upscale hotels that should help to diversify Park’s hotel brands to include Marriott, Hyatt, and IHG hotels. The coronavirus pandemic hit the operating results of Park’s hotels significantly, with high-double-digit revPAR declines and negative hotel EBITDA in 2020. However, the rapid rollout of vaccinations across the country allowed leisure travel to recover quickly, leading to significant growth in 2021 and 202Growth decelerated in 2023, though the company continues to report improving occupancy and rate growth for most of the portfolio. We think the company should continue to see solid growth as renovations completed in 2022 and 2023 drive revPAR growth above industry average for several years and allow for operating margins to slightly exceed the levels the company achieved in 201However, the hotel industry will continue to face several long-term headwinds. Supply has been elevated in many of the biggest markets, and that is likely to continue for a few more years. Online travel agencies and online hotel reviews create immediate price discovery for consumers, preventing Park from pushing rate increases. Last, while the shadow supply created by Airbnb doesn’t compete directly with Park on most nights, it does limit Park’s ability to push rates on nights where it would typically generate its highest profits. Kevin Brown, Morningstar Senior Analyst

Kilroy Realty

Morningstar Price/Fair Value : 0.62

Morningstar Uncertainty Rating : High

Morningstar Economic Moat Rating : None

Forward Dividend Yield : 90%

Industry : REIT—Office

Kilroy Realty is 38% undervalued relative to our $59 fair value estimate. This cheap REIT stock operates in the office industry and offers a 90% forward dividend yield.

Kilroy is a REIT that owns, develops, acquires, and manages premier office, life science, and mixed-use real estate properties in Los Angeles, San Diego, San Francisco Bay Area, Seattle, and Austin. It owns 121 properties consisting of approximately 17 million square feet. The company has positioned itself to benefit from the burgeoning life sciences sector with material exposure in its current portfolio and future development pipeline. We also welcome management’s focus on ESG as it aligns its office portfolio to meet the sustainability requirements of its clients. Kilroy’s management has been able to time the boom in technological employment occurring in the largest metropolitan areas along the West Coast. The company’s strategy is to achieve durable long-term growth by developing and owning the highest-quality real estate in technology and life science market clusters. The quality of its portfolio is evident from the fact that its average age is just 11 years compared with 30 years for peers. Economic uncertainty as a result of the pandemic recovery and remote work created a challenging environment for office owners. Employees are still hesitant about returning to the office as office utilization remains around 50%-55% of the prepandemic level. The vacancy rates in Los Angeles and San Francisco office markets were recorded at 24% and 35%, respectively, in second-quarter 202The current vacancy rate in both of these cities is substantially higher than the vacancy rates during the height of the global financial crisis. The net absorption rate in West Coast markets remains materially negative as of second-quarter 2024, and rental growth figures are disappointing, especially after adjusting for inflation. Having said this, we are seeing an increasing number of companies requiring their employees to return to the office. In the long run, we believe that remote work and hybrid remote work solutions will gain increasing acceptance, but offices will continue to be the centerpiece of workplace strategy and will play an essential role in facilitating collaboration, harnessing innovation, and maintaining the company culture. Suryansh Sharma, Morningstar Analyst

Macerich

Morningstar Price/Fair Value : 0.69

Morningstar Uncertainty Rating : High

Morningstar Economic Moat Rating : None

Forward Dividend Yield : 12%

Industry : REIT—Retail

Next on our list of the best REITs to invest in now, Macerich operates in the retail industry. This cheap REIT stock trades 31% below our fair value estimate of $24 per share.

Macerich has successfully repositioned the company over the past decade as a true owner and operator of Class A regional malls. Over the past 13 years, the company has sold over $4 billion in mostly lower-quality assets, either directly owned or owned through joint ventures, and recycled the capital into acquiring new Class A malls, buying out its partners’ share in the unconsolidated portfolio or redeveloping its own portfolio. As a result, the company’s portfolio should produce higher tenant sales productivity, occupancy levels, and rent and therefore is much better positioned to face the economic headwinds of e-commerce. We expect Macerich to continue improving its portfolio through redevelopment, opportunistic acquisitions, and asset sales, which should deliver strong earnings growth for Macerich over time. Macerich moves to improve its portfolio quality were necessary to position the company for the omnichannel strategy many retailers are pursuing. E-commerce continues to pressure brick-and-mortar retail as consumers increasingly move their shopping habits online. Macerich exited the assets that are likely to see falling sales growth and occupancy levels as e-commerce takes market share. Although many retailers will look to reduce their store count over the next decade, the high foot traffic and sales productivity of Class A malls that now make up Macerich portfolio continue to make them attractive places for retailers to place stores. Fundamentals for the Class A malls in Macerich portfolio have almost fully rebounded from the coronavirus pandemic. While shopping at brick-and-mortar locations fell as some consumers shifted purchases to e-commerce platforms in 2020, foot traffic has since returned to prepandemic levels, leading to a recovery in sales growth. Macerich revenue is protected by long-term leases, and while occupancy fell to 89% in 2020, it has almost fully recovered. We believe that Class A malls will remain dominant in brick-and-mortar retail with high-quality malls eventually returning to their prior occupancy and rent levels. Kevin Brown, Morningstar Senior Analyst

Host Hotels & Resorts

Morningstar Price/Fair Value : 0.73

Morningstar Uncertainty Rating : High

Morningstar Economic Moat Rating : None

Forward Dividend Yield : 59%

Industry : REIT—Hotel and Motel

Host Hotels & Resorts is the third hotel and motel REIT in our list of the best REITs to buy this month. Shares trade 27% below our fair value estimate of $24 per share.

Host Hotels & Resorts, the largest lodging real estate investment trust in the United States, has entered an unprecedented mature stage of its growth cycle. Hotels have one of the highest betas among all REITs and trade up or down on any indication that the US economy is picking up or slowing down, respectively. People need to travel for business when the economy is expanding and want to travel when jobs and income are steady, but travel is one of the first things cut as confidence in the economy falls. Since hotel lease terms are for a single night, occupancy and rates get reset each day and quickly reflect changes in the economy. Prior economic cycles have seen two to three years of falling revenue per available room during a recession, followed by five to six years of high-single- to low-double-digit revPAR growth. Typically, as growth slows, the economy enters a new recession and the pattern repeats. The coronavirus led to a massive downturn in travel across the country, and Host’s hotels experienced high double-digit revPAR declines in 2020. However, leisure travel quickly returned in 2021 as people across the country got vaccinated, and group business returned to prepandemic levels in 202Business travel is still below prepandemic levels. However, we think the company should continue to see solid growth in the years ahead as this segment eventually returns to normal by 202Combined with cost efficiencies achieved through renovations completed during the pandemic, we think this will lead to permanently higher operating margins. Long term, there are several factors keeping revenue growth suppressed for hotels. Supply has been elevated in many of the biggest markets, and that is likely to continue for a few more years. Online travel agencies and online hotel reviews create immediate price discovery for consumers, preventing Host from pushing rate increases even as it returns to full occupancy levels. Finally, while the shadow supply created by Airbnb doesn’t directly compete with Host on most nights, it does limit Host’s ability to push rates on nights

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